中国人的万千故事，大多与房子有所关联。
疫情以来，房价大涨一波。各大城市发布调控政策，部分城市打出系列组合拳。
就在刚刚过去的2月份，各地房地产调控井喷。据不完全统计，单月房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次。
中国的楼市调控政策从过去“一刀切”的限购、增加土地供应，到现在看似冗长的政策条款背后，其实有着清晰的线条。
而大调控背景下，小人物的行动决策往往身不由己，时常上演人间剧目。
《都挺好》剧照比如，年初，我一位上海的朋友打电话说准备买房。去年看了房，各种原因，没有下手，今年再去看，已经涨了很多。
预算没有涨，房价涨了，只能将视线移到更靠外环线、更小一点的房子。心有不甘，买房路上也波折重重，但最后签约落定。“先上车再说，不然更难买了。”
然而网签之后，上海的调控政策陆续出台，买家和卖家都处在观望的状态。卖家依然惜售，但买家也没那么着急买了。
房价大涨时，买方抢房、卖方跳价、双方互有违约；开始调控时，政策收紧、买卖双方观望、买方迟疑；事实上，这一幕幕早在2016年就上海楼市上演了。
即便时间往前推进，即便也有敏锐的察觉，但不可否认的是，大部分人会随市场动而动——越涨越抢，直至调控，方才稍微冷静。
大城调控精细了
今年1月21日，上海发布楼市调控新政“沪十条”；1月25日法拍房限购；1月29日上海银保监局发文严控住房信贷管理，严查首付来源、严查经营贷消费贷违规流入楼市。
仅十天时间，上海三次调控，深圳三次调控，2021年新一轮的调控袭来。
2月，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海、东莞等多地调控升级。政策涉及防止假离婚取得购房资格、打击违规冻资、围堵经营贷、上调房贷利率等。
3月伊始，杭州、无锡、上海等地调控政策再度加码。
3月3日上午，杭州市发布楼市调控新政，从防范经营贷消费贷违规流入房地产、加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序。
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3月3日杭州市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（图源;杭州住保房管微信公众号）
3月3日晚间，上海市发布通知指出，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
我们拎出一个“楼市调控代表”来看。
2月6日，上海对新开楼盘实施积分排序摇号制度。上海在首批3个启动公开认购的楼盘均采用此项制度。
这意味着，购房人在认购后，将综合家庭、户籍、在上海有无住房、5年内购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，确定进入新房摇号名单。
这项新规聚焦优先满足“无房、自住”家庭的购房需求。
政策一出，很多人开始计算自己的分数。确实存在发现自己的分数差得很多，便放弃参与新房认购的情况。
《都挺好》剧照上海的新房积分排序摇号制度落地之后，深圳两个楼盘的销售方案显示，项目将采取新的积分规则确认入围名单，与过去的简单划分为有房和无房，或单纯比拼社保缴纳月份等指标不同，此次按照购房者名下无房时长、户籍、社保、子女四个因素综合评定积分。
按照最新的积分规则，没有过住房转让记录的无房刚需优势明显。过去社保年限高，积分入围的可能性就高，此番社保时间长但卖房打新的“漏洞”被堵上。
从近几年的调控规律观察，一线城市房价大涨，就必有调控。
各个城市的政策、力度和风格有所不同，一城一策，但又多有重合和借鉴。如前文所述，在社保年限上、对法拍房的限购、新房摇号积分制，及对赠与“打补丁”等。
“十四五”中，关于房价的表述可以看出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位不变。此番楼市调控政策出台之密集，一线城市出手之频繁，不同于以往，国家坚持楼市调控的态度表露无疑。
2019年12月，中央经济工作会议再提房住不炒（图源：人民日报微博）
如今大城的调控，已不限于“五限”，即限购、限贷、限价、限商、限售。除了不停地“打补丁”，还在探索新的调控方式。
这使得楼市交易规则越来越复杂。当然，复杂的背后不是绝对的公平，但一定是相对的正义。
上海、东莞对离婚后买房的限制，深圳对“诚信”的重视，以及杭州、上海提高免征增值税年限，及上海、深圳两地的积分制等，都是希望先满足有真实购房需求的购房者。
它们的路径都是，通过降杠杆和堵住投机的“房票”漏洞。从结果来看，打击投资客，尽量不误伤刚需，是有效的调控政策必须考虑的问题。
只是，政策的实际效果，因执行力度或城市特点，有所不同。
增值税免征年限的延长，对于供不应求的学区房和改善房，额外增加的增值税有可能转嫁给购房者；法拍房的限购政策与当地法拍房成交数量有关，若成交数量本就很低，此项政策对房价影响不大；关于信贷管控，效果关键看执行力度；限制假离婚买房，倒是基本能够降低此前这个漏洞带来的成交量。
房价缘何又上涨
本轮以上海、深圳、杭州为代表的楼市房价或成交量暴涨，其逻辑并不复杂。除去各城的特殊性，主要是全球货币大放水下对资产价格的助推。
大水漫灌，不仅大城市涨，很多环一线的县城房价也已然过万，部分甚至达到两三万。加上一线城市调控后，资金更趋向于进入这些区域。
不单单是中国，其他很多国家也是这副光景。
过去一年，全球房价大都有不同程度的上涨，尤其下半年。土耳其、俄罗斯房价同比上涨20%，美国房价同比涨幅接近10%。
全球房价指数（图源：Bloomderg，东吴证券研究所）
疫情，让经济一度处于颓靡的状态。为刺激经济，一些国家释放低首付的房价利好政策。加上宽松的信贷，在普涨的环境中，资本的逐利性，货币追逐核心资产，房价自然上涨，甚至幅度夸张。
当刺激经济的任务完成后，退居其后，政府出台打压政策，这其中，包括加大住房供应量、提高首付比例。
不同国家，调控的花样和成熟度都不一样，效果也颇为不同。在多次应对房价大涨之后，调控政策规律性地走向精细化。
2020年，大部分投资股市的人获得丰收，楼市也不会亏，但这样的日子也许并不会一直持续。
1月12日，央行公布了我国2020年12月的金融数据——社融增速在2020年10月达到顶点，掉头向下，M1、M2增速在2020年11月达到顶点，掉头向下。
社融增速存量及存贷款同比增速（单位：%）（图源：Wind，中国人民银行，广发证券发展研究中心）
由于疫情开启的货币和信用宽松，在2020年底基本到达顶部拐点。2021年开始，货币政策大概率地逐步收敛。向常态化回归过程中，“宽信用”进入稳定退潮期，在满足实体经济融资需求下，存量社融及M2增速等指标会逐渐向名义GDP增速靠拢。
2021年的货币流动性，极大可能没有2020年宽松，意味着楼市与股市，都不会再如过去的一年——闭着眼睛都能赚钱。
大调控，小人物
最后，再讲一个关于调控背景下一个普通人的故事。
2016年，上海均价3万5左右，朋友准备在上海买房。
那年3月初，看中一套房子，为父母订好机票，计划在家人共同看过、讨论后，再做决定。
3月25日，上海出了“限购令”，应对当时一天跳价几十万的暴涨局面。外地人员的购房条件更是从连续缴纳满2年及以上个人所得税或社保，调整为了5年，直接将朋友卡出门槛之外。
门关上，招呼都不打。调控政策的执行效率之高，是上海的一贯风格。
《佛罗里达乐园》剧照
那次调控对2016年那轮房价暴涨确有控制实效，也令很多人印象深刻。
房子没买成，朋友才得知了家中发生的事。原来，那笔本来预备在上海购置房产的钱，家里拿去做了“投资”，而这投资公司在不久之后关闭了，负责人跑去境外，一家人已经没有足够的心力纠缠和等待。
等到恢复元气时，上海均价已达五六万。
楼市调控是大环境之下的最大公约数，也是普通人生活中的变数。
房价问题之所以不是一个简单的问题，不仅因为房价的变动涉及各方利益切割和重新分配，更因为在多次的房价上涨和调控之下，千千万万普通人的生活会真实地发生改变。
编辑 | 煎妮
发布于：广东