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西南证券:万科住宅开发探寻蓝海领域,物业管理打造赋能平台

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乐居财经讯 李礼 2月26日,西南证券发布万科研报。

 投资要点

  投资逻辑:龙头房企,开发业务践行城市深耕战略,拿地聚焦核心城市圈,未来在 TOD&城市更新领域或将有所突破;物管业务在社区&商企&城市空间上形成三驾马车格局,并着力打造科技服务赋能平台;多元化业务在物流、商业等领域均进入行业前列,公司正逐渐成为平台型不动产资管公司。逐浪行业三十余载,打造时代的企业。公司 2020Q1-3 营收同比增长 8%至 2415亿元,归母净利润同比增长 9%至 199 亿元。公司负债结构健康,2020H1 现金短债比为 2.0,净负债率 27%,仅扣除预收后的资产负债率达 75.5%略超红线;公司融资成本稳居行业低位,信用评级位居行业第一梯队;2020H1 公司毛利率微降至 31.8%,随着地货比的降低,未来有望企稳。

开发业务稳健发展,践行城市深耕战略挖掘管理红利,TOD&城市更新成为新突破口。1)住宅销售:公司 2020 年销售额达 7042 亿元,公司单城销售额达 90亿元,大幅超过其他房企,城市深耕战略为公司挖掘行业管理红利;2)土地资源:公司拿地聚焦核心城市圈,一二线城市投资额占比达 80%,2020 年新增土地楼面价为 6838 元/平,拿地策略趋于稳健;3)TOD 和城市更新:TOD 方面,截止 2020 年 6 月末,公司已获取 49 个 TOD 项目,涉及建面达 1803 万方,累计投资 2400 亿元,通过深铁合作强化业务拓展;旧改方面,2017-2020H1 旧改土储权益建面由 289 万方增至 583 万方,CAGR 达 32%,旧改土储占比由3.4%逐渐提升至 6.2%。

物管业务在社区&商企&城市三大赛道并驾齐驱,并着力打造科技服务赋能平台。公司更名为万物云,打造 Tech、Space 和 Grow 模块。1)空间服务(Space模块):2020H1 公司合约管理面积 6.8 亿平,物管收入 67 亿元,其中 55%由非万科系项目贡献。业务形成三驾马车结构,其中社区空间服务以万科物业和朴邻租房两大品牌支撑,资产保值增值效果显著;商企空间服务与戴德梁行共同打造国内龙头商企物管企业万物梁行,在管面积超过 1 亿平;城市空间服务推出“万物云城”品牌,制定 3 年落地百城及营收超百亿的“双百计划”,目前已落地十余个项目。2)科技赋能服务(Tech 模块):包含 BpaaS 服务、智能硬件、空间 OS 及产品解决方案等 4 类内容。公司期望利用长期沉淀的物管服务体系和科技系统,为其他物管公司提供软硬件、系统及服务体系等能力,打造开放式科技服务赋能平台,剑指物管领域的“贝壳”。

多元业务开花结果,逐渐进入行业前列。1)万纬物流:2016-2020H1 物流可租赁面积由 147 万方快速增长至 1075 万方,其中在建和规划建面占比 43%,未来仍有较大增长动能;2020H1 万纬物流营收 8.3 亿元,同比增长 37%,市占率仅次于普洛斯,位居行业前列。2)印力集团:2020H1 公司已开业面积 836 万方,营收30.5亿元,公司打造4大成熟产品线,业务规模和综合实力已进入行业Top4。3)万科泊寓:2020H1 万科泊寓的开业规模及管理规模皆位列行业第一,开业规模超 12.5 万间,管理规模超 18 万间,仍在积极探索行业盈利模式。

盈利预测与估值。我们预计 2020-2022 年归母净利润年均复合增速达 18.17%,考虑到公司开发业务深挖管理红利,物业业务具备科技服务赋能平台的潜力,分项估值潜力大,维持“买入”评级,目标价 40.24 元,相当于分项估值之和折让 25%。

 风险提示:竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、文旅项目恢复不及预期。

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