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北京租赁房源缺口大 委员建议商办用房改建租赁住房

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新京报快讯(记者 王俊)北京市政协十三届四次会议即将开幕,经济界别委员黄轶建议推动北京市“商改租”,补充目前租赁房源缺口。他建议,相关部门明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则,简化手续,并且建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。

北京租赁住房缺口约35万套

黄轶告诉新京报记者,自己在调研时得到一组相关数据:按照一户租赁一套房的标准计算,目前北京市租赁住房需求约为211万套,租赁住房供给约为176万套,缺口约35万套。同时,租赁房源面临结构性错配,市场供给以60-90平米、租金3000元以上的二居室房源为主,而新市民、年轻人特别是从事基本公共服务人员的群体收入偏低,难以在市场上找到相应的住房,保障性租赁住房供应不足。

他认为,租赁房源有效供给不足是制约北京市住房发展的主要矛盾。

而在另一方面,近年来城市对商办市场过度规划,商办类土地持续放量,但商办市场需求相对疲软,大量商办空间闲置浪费。

他调研时得知,截至2020年,北京市适合改造为租赁住宅的闲置商办面积达到500万平方米。按照商办类土地供应量的增长速度估算,预计未来三年还将新增29万平方米,商办库存总量将达到530万平方米。若转化其中50%,则可新增有效租赁住房供给逾5万套,填补北京15%左右租赁住房缺口。

“商改租”改造成本高、收益低

黄轶也指出当前 “商改租”的障碍。在政策方面,租赁企业办理物业使用用途变更的程序方面缺乏明确规范,涉及土地、规划、消防等多个监管部门,项目申请、审批条件、改建验收等环节缺少细则和流程指引。

“按照现行的住宅设计规范,商办类物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面与住宅存在较大差异,‘商改租’产品无法符合现行标准。”他指出。

此外,“商改租”也面临改造成本过高、收益低的问题。商业物业一般为“核心筒”格局,形态差异较大,挑高普遍较高,按住房规范改造后得房率不高,空间利用率不足,改造成本高。

对申请“商改租”的企业减免房产税

黄轶建议,应加大政策鼓励力度,推动北京市“商改租”。住建部门会同土地资源、规划、工商以及公安等相关部门,明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则,简化变更手续,建立多部门联合审批机制,缩减审批时间,稳步推进项目落地。

对于上述提及“商改租”存在的现行标准问题,黄轶认为,应单列租赁住房的建设、运营及评价标准。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。

此外,明确“商改租”项目的现行消防规范体系,统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准,建议从严管理。参考现有住宅设计规范,建议允许“商改租”楼栋布置部分东西朝向住房,放宽采光时间限制,保证50%以上的套型符合一个居住空间达到住宅日照要求标准。

针对“商改租”成本高的问题,黄轶认为,应加大金融支持及补贴支持。提升租赁专项资金使用效率,对于标的建筑布局改造难度较大的商办类物业,建筑成本上给予一定的优惠及补贴,鼓励优化建筑格局。对申请“商改租”的企业减免房产税,提供专项财政补贴,缓解其项目前期投入及后期运营资金压力。

新京报记者 王俊

编辑 陈思 校对 薛京宁

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