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鉴报|越秀房托翻越疫情影响,低成本融资下寻找收购机会

新京报

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受疫情影响,去年商业物业收益出现不同程度的下滑。不过,越秀房地产投资信托基金(简称“越秀房托”)在低成本融资及降本增效等举措下,逐渐走出疫情影响。从3月4日举行的2020年全年业绩发布会上可以看到,越秀房托整体出租率、基金年化分派收益率仍然出现增长。尤其是去年末融资成本率降至3.01%。

同时,越秀房托管理层在业绩会上表示,考虑到目前融资成本低,亦处于后疫情时期,今年越秀房托更加关注收购机会。

收入下降,出租率上升 

公开资料显示,越秀房托于2005年12月21日在香港联交所上市,为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。目前,越秀房托拥有广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉物业(越秀财富中心、星汇维港购物中心)及杭州维多利中心等8个优质物业,物业总产权面积约97.3万平方米。越秀房托与越秀地产同为越秀集团旗下的上市公司。

2020年,越秀房托实现收入17.59亿元,同比下降14.5%。尽管受疫情影响,经营数据同比出现下降,但是整体出租率约92.8%,同比增长0.2个百分点。

其中,写字楼物业出租率91.3%,同比上升1.1%。尤其是成长型项目表现突出,位于武汉的越秀财富中心期末出租率87.1%,同比增长12.1个百分点,全年新签面积超4万平方米,成功引入华润雪花、泰康人寿2家世界500强企业及10家行业龙头。

2020年,越秀房托所持有约345亿元物业组合中,写字楼资产占比超过50%。2020年,越秀房托写字楼表现稳定,广州IFC、财富广场、城建大厦、武汉财富中心的续租租金均较上一年增长5%以上。

而在零售业务方面,越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良指出,相关业务目前占整体收入10%左右,受疫情影响比较大,营业收入比率确实是下降,整个零售这块去年下降了9.8%左右。不过,到去年底的时候,零售行业恢复到95%,餐饮已经恢复到100%,预计2021年的零售业不会太差。

据悉,降本增效成为越秀房产克服疫情影响的重要举措,在成本管控方面,疫情期间酒店公寓成本同比降低22%,税负也同比下降28%。

为了保持良好的经营态势,稳定现有客户并引进优质客户,越秀房托计划对部分房托物业进行更新改造,实现物业保值增值。目前,越秀房托的资产总额维持在362.6亿元,同比基本持平。

2020年,越秀房托管理人拟向基金单位持有人分派总额为6.5亿元,每个基金单位拟分派约0.2293港元。按基金单位于2020年12月31日的收市价计算,年化分派收益率为6.07%,同比增长0.9个百分点。

融资成本同比减少4590万元,寻找收购优质项目机会

虽然受疫情影响,部分物业收益下降,但是利好公司的融资成本也出现大幅下降。据悉,2020年,越秀房托融资成本同比减少4590万元,期末整体融资平均成本率由2019年的4.2%下降至2020年末的3.01%。

而在今年1月,越秀房托进行4亿美元债再融资工作,发行收益率2.65%共获得超额认购超过8倍。

对此,林德良指出,公司关注利息周期,因此今年1月份提早融资,时机非常好。这一笔相当于贡献了9%的分派比例。此外,公司亦留意到除了美元债,港元一个月的同业拆息也处于一个低位,也将为分派作出贡献。

财务总监关志辉及投资者关系总监姜永进表示,2020年,总借贷总资产比率为38.6%,下降了0.5个百分点。公司债务到期分布比较合理,一年期占比24%,随着4月份对美元债到期置换,一年期债务占比会进一步下降。

展望2021年,林德良表示,中国将引领全球经济复苏步伐,疫情影响逐步消退、市场有望持续向好。基金管理人将抢抓消费回暖、市场回升、产业动能调整的结构性机会,灵活调整租务策略,深度挖掘空间价值。

值得一提的是,2020年12月,香港证监会《房地产投资信托基金守则》修订版正式生效,香港特区政府2021-2022年“财政预算案”明确要推动香港REITs市场发展。林德良认为,有关条例放松了房托基金在发展物业规模上的限制,其可选择在发展阶段便参与项目,降低项目收购的不确定性。

对于收购,林德良亦表示,今年时机的确比去年好,因为利息低,亦处于后疫情时期。“低息环境使我们更容易做收购。举个例子,融资成本1.2%左右,收购之后4%的回报率,是正杠杆。如果以前4%多的利息,是反的,显然现在有很好的契机。因此公司将持续寻找符合越秀房产基金投资策略的优质项目。”

新京报记者 袁秀丽 封面图来源 企业供图

编辑 武新 校对 危卓

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