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安徽无为撤回,河南郑州继续!谁动了楼市敏感点?

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安徽无为撤回,河南郑州继续!谁动了楼市敏感点?

撰文|杆姐&编辑|雯雯

一个大城市,一个小城市,近期关于房地产的相关政策,获得不同结局。

先说小城市,5月25日,安徽省无为市相关部门确认,5月20日出台的相关文件暂停执行。

此前文件的核心就是,无为市拟取消商品住房2年限售政策。我们知道,限售是很多城市调控的重要手段,买了先冻结你2、3年交易变现的时间。

不过5月22日,无为官网发布关于暂停执行该文件相关调控的通知。此后,上述两个通知,均删除。

接着说大城市,郑州近日印发《郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法的通知》(以下简称《通知》)。

通知明确,郑州市青年人才首次购房补贴标准为:博士每人10万元,硕士每人5万元,本科毕业生每人2万元。

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具体而言,在郑工作并拥有全日制本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才,在郑州购买首套自住商品住宅时,限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况,以及购房人就业状况,不再审核社保和个税证明的缴纳期限。

郑州人才购房政策,够有“诚意”。

这两件事,一个发生在小城市,按说房地产本身就不是那么火爆,却被撤回;一个是大城市,本身就有很多刚需,鼓励人才购房发补贴,却可以执行。

对照着看,杠杆地产觉得非常有意思,也有很多信号值得一说。

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1、有些放松的事最好悄悄干,特别开会期间别被媒体发现

安徽无为市撤回放松限售文件,在杠杆地产看来,主要2个原因。

第一,很早之前,我就说过一个判断,限售这个东西,只要践行“房住不炒”,就不能随便取消。

道理很简单,通过几年限售期,既能保障市场供应平稳,不至于暴增、暴减;又可以维护新房和二手房价格;还杜绝了炒短线,实现房住不炒。

如果几年才变现,就算依旧还是比较赚钱,年投资回报率等于也被稀释。这个时候,算是房产投资,不能叫“炒”了。

这样中央满意,老百姓也满意,投资者适度回报也基本满意。

第二,无为出台取消限售政策的时机非常不对。不用说,杆友们都知道,近期开啥会?

当然,我们也可以理解成试探。无为是安徽省直辖,芜湖市代管的县级市。整一个不大的城市去探路,可以试探出底线,大家都懂。

无为当然有自己的苦衷,媒体报道说,根据无为市统计局5月13日公布的3月份主要经济指标,无为市3月没有产生房地产开发投资,一季度累计12.2072亿元,同比下降3.5%。

客观说,无为这样的城市,本身取消限售也未必会掀起炒楼热潮。但是,媒体报道了,影响不好,有人会联想。

会产生不好的示范效应,所以撤回。

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这个情况,此前同为不算大的城市,湖北荆州(当然荆州是地级市)也遇到过。在《湖北也没优待!楼市放松,这几件事特别要当心》(4月23日)一文中,我做过分析,荆州的问题出在鼓励加杠杆。

比如首套,以前3倍杠杆,现在可以5倍杠杆。二套,以前2倍杠杆左右,现在3倍多杠杆。

调控说来说去,核心就3点:第一是限制你买,第二不准大幅加杠杆,第三限制你套现(也就是限售期不能随便撤销)

无为和荆州,之所以被撤回,问题就在这里。

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图表来源|决策杂志(特此感谢)

此前,青岛也是因此撤回。在《撤回!驻马店、广州之后,青岛“故伎重演”,楼市放松有多难?》(4月14日)一文中,杠杆地产写过。

何况青岛乃大城市,如果允许青岛这样干,“示范”效应怎么得了?

话说回来,这几个月,以及历次调控周期,悄悄放松的事不少。有些事你得低调,千万不要被媒体大幅报道。

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2、郑州鼓励人才买房背后,真的有压力

小城市无为是犯忌了,郑州呢?

郑州的通知明确,具备下列4项条件,可申请郑州青年人才首次购房补贴。

1、本科毕业生、硕士研究生年龄应在35岁以下,博士研究生不设年龄限制。

2、教育部等部委公布的 “双一流”建设高校以及世界大学排名前500位院校(以上海交通大学高等教育研究院每年公布的名单及国际高等教育研究机构QuacquarelliSymonds发布的QS世界大学排名最新同时排名为准)的本科毕业生(不含上述高校中招生分数低于本校统一录取分数线的其他校区,或分校、网络学院、独立学院以及委托培养、定向培养的毕业生)。

3、2017年1月1日之后毕业,并在毕业3年内落户郑州市。

4、在郑州市首次购买住房,购房合同签订时间为2017年1月1日(含)之后且合同已完成备案,并按规定纳税,取得完税凭证。

注意,第一,郑州的政策,本质上针对的是刚需,首套房。这恰恰是因城施策,是在帮助刚需群体。

第二,人才落户、买房,各大城市都这样。郑州并没有出格,也只是对自己过往人才政策有关购房方面的延续。

所以,郑州的鼓励购房政策是适度、不激进,可以被接受的。

同时我们看数据,2019年,郑州全年地产开发投资增长2.8%;其中住宅投资增长8.9%。商品房屋施工面积19583.6万平米,增长5.0%;其中住宅施工面积13298.5万平米,增长4.6%。

但是,房屋实际销售面积3593.3万平方米,下降3.2%。

同时,待售房屋面积616.7万平方米,增长8.1%。这一增一减,是不是有点意思?

而根据郑州统计局的数据,如下图,2020年一季度,郑州住宅销售面积仅为294.66万平米,同比下滑43.3%。且待售面积继续增加。

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同期,全国住宅销售面积下降也不低,25.9%。但是一比较会发现,郑州降幅更大。

我们再来看,郑州一季度的经济表现。如下图,经济总量下滑7.7%,比全国下滑6.8%略高。

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值得注意的是,一季度,郑州工业用电的降幅有点大。

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3、“抢人”是个很严肃的问题,不仅仅关乎房地产

对于很多城市来说,想要放松调控,归根结底2个目的。

第一稳增长、稳经济、稳就业,杠杆地产不解释。

第二,地方政府也要吃饭,调控如果太严,房子卖得不好,怎么维持地价,如何卖地?地卖得不好,哪来钱搞基建(修地铁等)、维持债务平衡?

所以,各地的动作、冲击、试探,其实都是正常的。对此,杠杆地产几乎是云淡风轻,不就那么点事。

另外从发展角度而言,一个城市得把房子卖给需要的人。只有聚拢了人,才能形成智慧、人才集聚、产业转化,最后创造需求和经济发展。

各地大规模抢人已经4年,其实常住人口增量,普遍都不那么明显了。得给实惠,要不抢人难啊。

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2019年主要城市常住人口情况  数据来源|各地统计公报  统计制图|杠杆地产·道一

看杠杆地产统计的上图,如果只看郑州的人口净增量似乎还不错。但是如果放到全国、全省背景去看,整个河南省,迄今为止,还是处于人口净流出状态

正是因此,大郑州肩负的责任重大。特别是吸引中高端人才,必须有实招。

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2019年各省区市常住人口情况  图表来源|第一财经(特此感谢)

如上图,2019年,除了广州、浙江、新疆、重庆、福建等少数省市,多数省份人口除掉自然增长外,其实和河南类似,都是净流出。

因此,抢人,对于很多省来说太紧迫了,靠谁?欠发达地方主要就得靠省会。

从这个角度而言,郑州加强人才购房,对郑州有利,对河南全省也是意义重大。只有把人才吸引到了郑州,河南才会更好。

当然这也是一种无奈,但不同发展阶段,得有不同办法。适合自己就好。

客观说,只是鼓励人才购房,和“炒”完全两回事,因为二套之后,还有购房资格、利率、首付比等卡着你。

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同时,限售政策可以冻结部分套现。

于此杠杆地产要说,郑州的人才购房鼓励,基于郑州、河南省的实际是合适的。其他省市呢?或许跟进的还会有。

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