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79亿!北京楼市信号有变,对房价有啥影响?

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79亿!北京楼市信号有变,对房价有啥影响?

撰文|杆姐&编辑|雯雯

79亿元!

北京土拍市场,在和深圳、广州、杭州、成都等9个城市一起叫去开会后,非但没有像他们那样加码调控,反倒都给出了最强音。

详见杠杆地产《中央喊话楼市!广州、杭州、沈阳、成都在列,情况有多严重?》(7月24日)。

当然,这里杠杆地产要说,北京的调控政策是维持很严的。迄今为止,在顶级城市中,北京、上海算是调控做得最好的。

广州、深圳总是想搞点突破,广州一点小动作被打回;深圳把二手房的税减少很多,市场一下火了,差一点就出现大行情,然后被纠偏。

但北京也有自己的情况和想法,有些东西在变化。

8月3日,北京公开出让两宗地块,总成交额148.93亿元。其中,位于大兴区亦庄经济开发区的地块,成交价款79亿元,成为北京2020年迄今为止总价“地王”。

总价是其次,此次拍卖最受关注之处在于,北京的不限价地块重新成为主流。这意味着什么?传递何种信号?

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1、不限价地块数量明显提高

事情要回到2020年5月。当时,北京土地市场开始了非常热闹的局面。其中,合生创展成为最耀眼的星。

10来天,这家公司累积斥资179.6亿元,重仓北京东南三环。三宗地块都位于丰台区,且较近。

有趣的是,5月9日,合生创展以72.2亿元,楼面价接近7万元/平米拿下一个地块——创下丰台区历史上第二高单价“地王”。

过了10天,又以总计107.4亿元,购得两宗土地。其中一块,以7.6万元/平米楼面价,再次刷新丰台区第二高单价“地王”。

就此,杠杆地产曾写《北京,180亿拿地!隐秘霸主合生创展的最大敌人》(5月21日)。

那是北京土地市场上半年的高潮。

此次则是创造年内总价“地王”,中海地产以79亿元,溢价率约23.4%获得。

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同时,此次出让的另一宗地块,也位于大兴区亦庄经济开发区,被北京通明湖信息城发展有限公司以69.93亿元底价拿下。北京经济技术开发区财政审计局是该公司实际控制人。

这两宗地,均为不限价地块。对,这是今天我要说的重点。

接着杠杆地产要回顾下历史和趋势。

北京这轮调控动作较早,2017年开始,为控制房地产销售价格,限竞房地块和共有产权房地块,成为北京居住类用地供应的绝对主力,不限价的商品房地块甚至一度基本消失。

2018年,不限价地块在北京土拍市场近乎绝迹。全年成交的50多宗住宅地中,仅个别为不限价地块。

所谓限价房,也就是“限房价、竞地价”的房子。以这个方式出让的地块,地块挂牌之时已限定了未来地上住宅销售限价。

显然,这样搞,开发商利润空间非常受限。

所以我们看到,2018年北京无论土地成交宗数,还是拍地成交总金额,都出现较大幅度下滑。同时出现多宗流拍。

开发商毕竟是以赚钱为目的,自己有杆秤。

有研究机构统计说,上述两个数据,较2017年分别下跌29%和40%,堪称历史低位。

转折从2019年初夏开始,相关部门开了一个会,开发商请回来吧……当年,不限价地块明显增加。

中指院统计,2019年,北京不限价的商品住宅地块成交14宗,占全年住宅用地成交的26%。

到了2020年,趋势更进一步。不限价地块,占总出让地块之比可能最终会达到六七成。

这个变化,杠杆地产要说依据,政策就是政策,一切以需要为目的变化。曾经的豪言壮语,呵呵就够了。

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2、北京今年房子卖得非常差

我们先从2020年上半年说起。

北京统计局的数据,上半年,该市商品房销售面积为296.3万平米,同比下降23.6%。其中,住宅销售面积为213.1万平米,下降35.4%。

同期,全国商品房销售面积69404万平米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。其中,住宅销售面积下降7.6%。

不对比,不知道北京楼市有多差。

当然,北京、上海二手房市场份额很大,新房市场偏小。但是不要忘记,政府卖地可是靠新房。二手房赚也好、亏也罢,至少直接回报和政府没关系。

当然,二手房市场如果火爆,对土地市场是大大利好。但北京不是严厉调控吗?

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除了新房销售不好,上半年,北京房地产开发企业到位资金为2163.4亿元,同比下降20.7%。其中,国内贷款为653.3亿元,下降20.9%;自筹资金为461.6亿元,下降22.8%;定金及预收款为836.5亿元,下降21.3%。

数据显然也不好。不对比不知道,对比了会发现更差。

上半年,全国房地产开发企业到位资金83344亿元,同比下降1.9%,降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。其中,国内贷款13792亿元,增长3.5%;利用外资46亿元,增长8.0%;自筹资金26943亿元,增长0.8%;定金及预收款26474亿元,下降7.0%;个人按揭贷款13202亿元,增长3.1%。

总的来说,杠杆地产综上数据对比,北京楼市情况比全国差多了。

而2019年时,北京在经历了2017、2018年住宅销售面积的持续下跌后,回升非常不错,完全跑赢了全国。

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看了上图,是不是震惊。同期全国商品房销售面积增速为-0.1%,是的略微负增长;其中住宅也只录得1.5%的增长。而北京是百分之大几十的增长。

这可不是杠杆地产随便找的野鸡数据,而是来自于北京统计局。具体原因大家都明白,市场跌了那么久,刚需客也蓄好,比如上文所写,推出的地限价与否比例也在调整……

而2020年黑天鹅的影响,对北京楼市实在是太大了。只有比较了2019年北京楼市销售面积的大幅增长,才能更好理解,如今情况之惨烈。

同时,杠杆地产看到,各家统计机构的统计都显示,北京部分限价房销售不是太好。

中原地产首席分析师张大伟说,“目前,已经入市的限价房项目中,20%项目不愁卖,基本能做到一年清盘;60%的项目处于顺销状态,可以慢慢卖。另外20%的项目已经基本封盘,谁也卖不动。”

市场需要信心,得让开发商有盼头。

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3、北京也需要钱

从宏观面上说,根据地区生产总值统一核算结果,上半年北京实现地区生产总值16205.6亿元,按可比价格计算,同比下降3.2%,降幅比一季度收窄3.4个百分点。

分产业看,第一产业实现增加值40.4亿元,下降20.8%;第二产业实现增加值2404.8亿元,下降4.2%;第三产业实现增加值13760.4亿元,下降3.0%。

而上半年,我国GDP为456614亿元,按不变价格计算,比上年同期下降1.6%。

其中,第一产业增加值26053亿元,增长0.9%;第二产业增加值172759亿元,下降1.9%;第三产业增加值257802亿元,下降1.6%。

简单一对比,我们可以发现北京整体下滑更明显,同时一二三次产业下滑幅度都比全国要高。

当然,北京有特殊之处;同时和全国比,北京发展阶段也不同。

说完经济,杠杆地产核心要说钱。

我经常说,中国主要城市不怎么靠卖地的就北京、上海、深圳三个城市,其他城市都太依赖卖地了。其实这句话还有后半句,北京、上海、深圳的卖地收入一直也不低啊。

根据北京统计局的数据,2020年1-6月,北京一般公共预算收入2823.6亿元,同比下降11.0%,降幅收窄0.2个百分点。

税收收入完成2398.4亿元,下降12.1%,降幅持续收窄。

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而全国1-6月,一般公共预算收入96176亿元,同比下降10.8%。

全国税收收入81990亿元,同比下降11.3%。

和全国比,北京无论一般公共预算收入,还是税收降幅,双双又跑输。

另外值得一说的是,1-6月累计,全国政府性基金预算收入31479亿元,同比下降1%。分中央和地方看,中央政府性基金预算收入1591亿元,同比下降20%;地方政府性基金预算本级收入29888亿元,同比增长0.3%,其中,国有土地使用权出让收入28129亿元,同比增长5.2%。

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大家都缺钱啊,得搞好卖地和卖地回款工作。效果还不错,北京就更优秀了。

日前,北京市财政局《关于北京市2020年上半年预算执行情况的报告》:

加快土地上市节奏,政府性基金收入实现较快增长。上半年,全市政府性基金预算收入完成1473.9亿元,增长24.2%,完成预算的69.5%,超时间进度19.5个百分点,主要是加快推进土地上市节奏,推动重点项目实施,带动政府性基金收入增长。上半年,全市土地出让收入实现1512.4亿元,完成预算的72%,超过时间进度22个百分点,同比增长25.8%。

北京卖地收入回款,实在是不错,增幅喜人。而2019年同期:

在土地收入带动下,政府性基金收入保持两位数较快增长。上半年,全市政府性基金预算收入完成1186.7亿元,增长17.1%,完成预算的56.9%,超时间进度6.9个百分点。其中,市级收入210.6亿元,下降25.5%,主要是受市级项目及联储项目供应进展较慢影响,土地市场交易主要集中在区级项目,造成市级收入占比较少,同比有所减少;完成预算的23.2%。

上半年全市土地收入完成1212.2亿元,增长16%,完成预算的57.7%,超时间进度7.7个百分点。其中:市级收入204.7亿元,占16.9%;区级收入1007.5亿元,占83.1%。市级土地收入占比较低主要是市级加快对各区土地收入返还。

看了2019年同期的卖地情况,杠杆地产不得不再次感叹,北京2019年迄今的卖地节奏不错。目前的部分卖地收入款,为此前回款。

看来,增加不限价地块,对于收入效果非常明显。

这些地逐步开盘上市后,对北京楼市、房价会有啥影响呢?杆友怎么看?然后对全国……

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