新浪网

约谈、严打!春节楼市微妙,返乡置业还靠谱吗?

杠杆游戏

关注

确定不再关注此人吗

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

春节前,楼市别折腾。

针对近期一些自媒体和网络大V近期的“唱涨”言论,2月3日下午,北京市建委、北京网信办、北京银保监局三部门联合召开约谈会,对北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、饭总选房等5家自媒体进行集中约谈。

北京就是北京,先把针打了。

而在此之前,多地2021开年就“严打”,住建部上海深圳督战,杭州加码限购、免增值税升至5年,深圳再次意思意思……

就此,一周前,我写了篇文章《住建部出马!杭州跟进,2021年楼市不简单》(1月27日)。杠杆地产此前写文章说,2021年的楼市开年信号不一般,政策是最大风险。

换句话说,我认为非要搞得过分焦虑,对自己、对市场、对经济、对国家通通没有好处。

扯了这么多,不是杠杆地产今天要写的重点,重点是,核心城市楼市严阵以待,那么返乡置业、三四线城市还好吗?

是不是因此利好?不过,有意思的是,今年很多朋友就地过年。那么你的家乡、三四线到底楼市会怎么走?

1、返乡置业受影响是一定的,三四线多数不会利好

第一,核心城市楼市调控的严阵以待,并不意味着三四线城市利好。

根据交通部的预计数据,预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右,日均4000万人次,比2020年增加15%,但比2019年下降43%。

具体比例、人数不知道,回家的人数下滑是一定的。杠杆地产向来喜欢用数据说话,交通运输数据至少表明,回到家乡的人本身就减少了。

回家的人变少,忽悠其买房的机会本身降低。买房是大事,不太可能看都不看就买。

第二,开发商的态度可能也值得玩味。下图是中泰证券制作的,上市房企招拍挂市场拿地建筑面积一二三线城市占比图。

图表来源|中泰证券(特此感谢)

显然,我们发现2020年以来,上市开发商对三线市场的拿地是收缩的。

主流开发商的态度,是一种预期。

第三,返乡置业,本身不等于返回三四线、县级城市。杠杆地产看了多个市场机构的预测和数据研判,返乡置业热门的城市,基本就是武汉、重庆、成都、杭州、长沙、郑州、石家庄、济南、南昌、宁波、大连等。

换句话说,大家说的“乡”,部分是省会、区域中心城市。当然,包括他们所辖的县城、郊区。

最起码,这些地方的楼市更被期待。

总结一下,三四线城市在今年特殊情况下,本身回来的人减少;加上不少人会有更好生活、资产更保值的考虑,会分流部分到省会、区域中心城市。

那么,这意味着多数三四线城市的返乡置业客户,这个春节变少,楼市是利空的。

2、2021全年,三四线城市房价维持基本稳定问题不大

上文杠杆地产认为,春节返乡置业多数地方要黄,2021全年呢,三四线城市会不会量价齐跌?

首先我认为,多数三四线城市,2021年房价跌的可能或幅度不大。

第一,“面粉价格”的增长摆在这里。中指院的2020全年统计显示,三线城市2020年楼面价同比涨幅12%,略低于一线城市;溢价率17%,在一二三线城市中最高。

图表来源|中指院(特此感谢)

这样的面粉价格,你让它往哪里跌?

第二,这个“面粉价格”依旧是三四线居民可接受范畴。如上图1705元/平米的楼面价,意味着房子卖6千元/平米左右基本就不会亏。

在今天的物价和央行2020年不低幅度的放水背景下,这个价格,基本还在很多家庭可接受的范畴。

第三,地方政府操盘高手,因城施策意味着,多数城市维持房价是有办法的。不否认,少量城市会维持不住房价,但多数维持这个价格问题不大。

城市化进程毕竟还没有结束,哪怕县级城市的城市人口,基本也都是在增长的。这就是个韭菜游戏,这样的价格,适当再诱惑你一下,你甘心做韭菜。

其次,三四线城市销量会明显下滑吗?杠杆地产认为也不会。

第一,刚才杠杆地产说了,哪怕县级城市的城市人口,基本也都是在增长的,这是刚需。

随着产业的导入,工业化城市化的推进,未来5-10年,多数城市不分大小,城区人口的增长,基本都还能保持。

第二,改善需求这些年体现很明显。不论大城市,还是普通的三四线城市,甚至县级城市,都进入了改善时代。

上一代居民的房子,不少没有电梯,或者老旧,或者环境、花园、设计不够时尚、科学。那么随着他们压力的减轻,财富的增长,生活追求的提高,自然需要改善。

而改善户型,多数是比较大的,因此,过去卖3套、4套的面积,现在2套就有这么大了。

第三,春节返乡置业未果的部分朋友,2021年其他时间,可能还是有部分会回去买。

综上,杠杆地产对2021年三四线城市的楼市行情不是特别担心。

不过要提醒一句,多数三四线城市二手房市场普遍较小,或者准确说今天买新房投资,投资回报我觉得忽略不计。

3、一线城市对炒房严阵以待,却明显不利好三四线,利好谁?

很多朋友会说其他二线城市大利好。

这个逻辑,本身是没有问题的,过去的城市、区域、板块轮动,也基本如此。但是我们看这个逻辑在2019年、2020年本身就没实现。

此为第一点。过去2年,少数城市的火热,并未带动更多城市。

有些城市也有点苗头,但一开始就被浇灭。就像这次北京,直接打预防针。

所以,总体来说,一线城市对炒房严阵以待,却明显不利好三四线,二线城市顶多也就是维持基本都活跃,多数不会太过头。

房子不炒,2021年的信号上文所述,已经很明确。

第二,2021年经济反弹幅度本身较大,这是基本确信的。我一直说,经济不好,更需要房地产。

那么作为夜壶,经济好、还不错,恰恰不需要房地产添乱。

第三,我们看央行的信号。不久前马骏博士提“资产价格泡沫”的问题,导致股市过度反应。

下图是2021年以来的货币投放情况,西南证券制图。

图表来源|西南证券(特此感谢)

我们会发现,央行覆水难收本身是一定的,但是2021年还像2020年那么猛,好像也不可能。

如果央行的发动机稍微小了一点,那么楼市,不管你几线,其实要折腾都不是易事。

第四,资金总是需要出路的,楼市多数地方堵着,股市,怎么看都是最好的地方,结合各种信息看,概率最大。不过,杠杆地产还是那句老话,多数人不能直接去股市玩。

第五,要买房怎么办?最简单的建议,沿着地铁、学校、产业、写字楼及商业综合体买。

最后,杠杆地产自嘲一下,预测都是骗人的,特别是教人发财的预判。这个世界变量很多的,静态的预测,要准确本身就很难。

我也不例外,本文只能做个参考,买不买,怎么投资,杆友还得自己多分析。

特别声明:以上文章内容仅代表作者本人观点,不代表 新浪网观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发布后的30日内与 新浪网联系。
加载中...