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GDP未破万亿,楼市却火到不行,东莞啥情况?

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刚刚过去的牛年,要说最火的非万亿CDP城市,非东莞莫属。

2019年,GDP达到9000亿以上的城市有七座,分别是9946.66亿的泉州、9482.5亿的东莞、9443.4亿的济南、9409.4亿的合肥、9399.98亿的西安、9392.3亿的福州、9383.39亿的南通。

2020年,泉州、东莞、济南、合肥、西安、福州、南通都顺利跻身万亿,都在等着东莞的GDP,结果尴尬了:东莞缺席了。349.81亿。这是东莞与“万亿之城”的距离。

另一方面,东莞2020年的楼市火爆也屡上头条。

东莞在2020年6月的房价“涨幅首次超过深圳”。此后三个月(2020年7月至9月),东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

从全年来看,据深圳贝壳研究院监测数据,2020年东莞新房共成交9.87万套左右,其中住宅6.47万套,同比增长33.6%,成交均价约2.4万元/平方米,同比涨幅有所扩大。

大家知道,前几年东莞的房价,其实不算太高,后来是怎么起飞的呢?2015年开始的央行放水,降息、降准,鼓励去库存、棚改,当然是全国性大气候。

具体到东莞,又是怎样的具体情况?

根据东莞国民经济和社会发展统计公报,2014年,东莞商品住宅销售面积558.74万平米,下降25.4%。2015年,商品住宅销售面积977.81万平米,增长75.0%。2016年,商品住宅销售面积887.71万平米,下降9.2%。2017年,商品住宅销售面积556.62万平米,下降37.3%。2018年,商品住宅销售面积506.83万平米,下降8.9%。2019年,商品住宅销售面积543.27万平米,增长7.2%。

近6年,商品住宅销售面积远高于土地供应。东莞和很多内地城市不同,2015年销售就启动,毕竟靠近楼市周期高度敏感城市深圳,内地很多是2016年。

很多人、很多所谓的内地省会城市,对于东莞的强大制造能力或许有些看不起——甚至是不屑于东莞曾经的那些工业的,低技术含量、劳动密集,还有污染。

但是,很多省会城市忘记了,自己有数百万,甚至千万级的人口,其中农村常住人口都还有一两百、两三百万甚至更多。

这样的城市,从低端到高端制造业都是需要的。实话说,这个世界哪来那么多高端制造业,杠杆游戏有时候和朋友说,高端的企业数都数得过来。而东莞基本完成了城市化、工业化。

东莞的成功就在于,其有强大的制造基础,研发成本、人员成本又比深圳要低,交通和区位毗邻深圳。

2020年,疫情的影响对东莞比较大,毕竟东莞是国内外贸出口依存度最高的城市,外贸出口受影响,企业订单减少,就会影响整个面。

未能成为广东第四座GDP万亿城市,东莞多少有些遗憾。但这只是时间问题,广东第四座GDP万亿城市迟早是东莞的。

2021年东莞GDP增长目标为6%,也是比较高的。

2020年,东莞对楼市动手了数次,但目前看到的有关数据是,在东莞楼面价TOP10中,2020年占了6宗,地价成为房价上涨的加速器。东莞楼市的火爆暂时没有放缓的迹象。

从一级市场来看,东莞中原战略研究中心数据显示,2020年东莞公开出让土地占地758万平方米,合计建面2308万平方米,同比2019年上升11%,政府推地加快。其中共计38宗商住地供应和成交,合计占地181万平方米,建面539万平方米,最终实际楼面地价为14119元/平方米(剔除配建),同比2019年上涨4%,溢价率方面达30%,略高于2019年。

房价高企对城市的远期负面影响,已无需赘述。尤其东莞这样的工业化城市,房价如果脱离城市人口承受力,将会造成一系列负面影响。除了拖累经济增长,透支城市发展潜力之外,也让生活在这座城市的中下层人口背负巨大的生活压力,影响扎根奋斗的信心。

如此来看,东莞的任务任重道远啊。

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