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上海房贷告急!深圳房价跌了!需要知道的9个真相

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摘要新房和二手房是背离的,注意很多城市都有这个趋势(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

近期不少城市房贷审批变慢,利率上升很受关注。

财经媒体21的最新报道说,上海房贷额度告急:三季度都不够,等四季度吧!全款者“得天下”。

当然,相关部门没有坐视不理,紧急约谈并要求整改全款优先。

与此同时,5月的统计局数据显示,深圳二手房价格终于跌了。此前已经涨了20来个月。

图表来源|西南证券(特此感谢)

除了极个别,都意识到2021年炒楼这事已经结束2个月了。

那么,房贷紧张、包括上海这样的城市房贷也告急,深圳二手房出现略微下跌,到底意味着什么?我们应该怎么办?杠杆地产今天结合数据、政策谈一谈。

1、贷款集中度管理发威、长期化,要适应。2020年以来,上层有3个动作,杠杆地产觉得是非常佩服的。

第一是“三道红线”。

要求剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍这“三条红线”为标准,根据房企的“踩线”情况,将房企划定为红、橙、黄、绿四档,分别对应不同的有息负债规模增速阀值。

第二是“贷款集中度管理”

2020年最后一天发布,央行、银保监会建立的银行业金融管理制度,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

图表来源|光大证券(特此感谢)

第三是“22城集中供地”。

目前22城首次集中供地基本尾声,效果或有不同,但下一步上头也会出牌和施压。

这3个事情,其实就是把对楼市的管理系统化、体系化,针对开发商资金链、银行贷款比例、主要城市供地进行了指标化、量化管理。

虽然,开发商、银行、地方或许都想解构、争取一点空间,但毫无疑问,大格局你改不了。

此后,土地出让金又要试着税务代征然后再分配,房地产税有提速的迹象或者试点。

合一起看,再看看近期各地房贷的告急,特别针对二套、三套,投资房子的贷款收紧,也就好理解了。

贷款集中度管理,其实还有个过渡期,但逐步发威、长期化,是一定的,要适应。

2、近期主要是风声太紧。贷款集中度管理的强化,上文杠杆地产说了是个长期性的过程。那么今天为什么银行房贷收紧这么迅速?

这要从大背景说起。

2020年特殊的黑天鹅全球放水太多,全球资产价格,包括房价大涨。中国算好的,但是几个城市也躁动。这样下去很可怕。

所以一个个被约谈,然后各地加码调控。以前放松的手段,被叫停,甚至更加严。

不久前,银保监会的一把手,在2021年的陆家嘴论坛上作了《加快构建新发展格局 努力防止金融风险再次蔓延》的演讲,金句不断,延续一贯风格。

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

我朋友杠杆游戏写了《再发狠话!炮击房价!下半年局势越来越明朗》(6月10日)。

虽然,郭说类似的话多次了,但是这个位置,退休前说一些话,至少代表当时的态度。

3、2020年房地产贷款的走势,很少人注意。杠杆地产就不卖关子,央行的数据都是公开的,房地产贷款增速2020年已经低于各项贷款增速。

很多人其实可能没注意,2021年3月的发布会一开始,银保监会的郭就从6个方面回顾了2020年,其中杠杆游戏谈第3点:

第三,防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就……一是金融杠杆率明显下降,金融资产盲目扩张得到根本扭转……六是房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

如下图,数据走势确实说明这一点。

图表来源|国信证券(特此感谢)

4、刚需被误伤,暂时的。房贷的收紧,对于刚需和改善造成影响,也是一定的。

不过话说回来,无论房企还是个人投资,如果资金端收紧,结论就是“难炒”。只要“炒”被平息了,刚需过几个月反倒是受益的。

无非是放贷慢一点,真的刚需,资金和资格准备好了,如今算是又一个好时机。

不要在乎什么利率上升,这东西你没买到价格的低点,回不去的事,就不要多想。杠杆地产老说,要这样比的话,你干嘛没在1978年买房,没在1998年房改前买,甚至为啥没在2008年前买?

至于改善,在中国实话说是个很有趣的概念,怎么区分呢?政策也不知道怎么办,毕竟首先要维护首套和上车房。

图表来源|城市测量师行(特此感谢)

此前分析2020年上海成交面积和总价时,我说上海多数人买的其实都是小房子和总价300万以内的。

我们看上图的数据,最新4、5月一样。

我说这个的意思就是,哪怕在上海,让一个人买300万以上的房子,也不是多数。我们可以设想其他城市了。

所以,不要谈什么误伤刚需、改善。真把资金额度管住了,刚需等一等,其实是会有的。

5、深圳管控出效果,这是肯定的。深圳2019年税费降低后,启动行情,并且成为这一小波的领头羊。

涨了20来个月,够意思了。

现在查得这么严,上头严厉批评,你说深圳房价能不懂事吗?

调控、信贷管制加码,市场调整再正常不过。

同时我们看全国,二手房总体都有回落的趋势。

图表来源|西南证券(特此感谢)

一些地方,实际已经不行很久了,包括很多省会城市的热门板块之外,二手房都是不行的。

6、深圳新房和二手房是背离的,注意很多城市都有这个趋势。我们看地价,全国总体是涨的,供应多数地方也没多哪里去。

所以开出来的新房,很多地方还是涨。比如看最新的全国数据,1-5月份,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年1-5月份增长19.6%,两年平均增长9.3%。

具体来说,住宅销售面积增长39.0%,办公楼销售面积增长10.5%,商业营业用房销售面积增长8.2%。

商品房销售额70534亿元,增长52.4%;比2019年1-5月份增长36.2%,两年平均增长16.7%。

其中,住宅销售额增长56.5%,办公楼销售额增长24.9%,商业营业用房销售额增长10.3%。

同理我们看深圳,也是一样,新房5月数据环比涨0.6%,同比涨3.7%。

市场出现背离,一些板块,买新房买到就是赚到。

7、2021年主要城市的新房还是有点涨头。刚上文分析了,地价总体涨的,面粉价格这样了,面包还是要涨一点的。

当然,很多城市的开发商确实非常难受。很多地方地价不低,配建要求很高,限价较严,你说开发商咋整?

图表来源|华西证券(特此感谢)

5月时,深耕浙江的区域地产大亨滨江集团,举行2020年度业绩网上说明会。有投资者询问,近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地,净利润能有几个点时,滨江集团董事长戚金兴,却给出了一个令市场倍感意外的答案:

“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,努力做到1%-2%的净利润水平。”

利润仅剩下1、2个点,还要努力才行,新闻一出舆情哗然。杠杆地产去认真看了滨江集团的财务状况,真的不骗人。

2019年一季度,滨江集团净利率超过30%,当然全年也只有16%左右;到了2020年一季度净利率降至21%左右,2020全年尚有12%;2021年一季度,只剩下6.53%。

6个来点的利润,当然仅仅是一季度,背后有很多原因。但杠杆地产不免唏嘘、感慨:戚金兴老板说得真不夸张,稍有不慎,就会只有1、2个点利润。

对了,2020年三季度,单季度滨江集团的净利率,真的到过一个点左右。

特别是结合他具体语境,高价地可能真的如此。

8、开发商吃亏,新房单价低位上行,刚需别犹豫。上文分析杠杆地产的结论就是,吃亏的其实是开发商,银行稍微少赚点,地方该赚还是赚,当然资金被监督更严了。

至于刚需,别看什么人口数据,也别看什么政策,你每天都需要住啊。面粉涨了面包还要涨一点,所以新房的单价总体还是会涨一点。

那么犹豫什么,买啊。

如果有价格合适、性价比高的二手房挺好。

9、会不会又搞一波大涨?这个问题大家可能最关心,这是投资者最期待的。总的来说,杠杆地产认为不会。

当然说了这么多,也或许都是废话。

房地产在我国,事实上就是重要的产业,是不是支柱产业之一,不管这个措辞,反正大家都明白。

当宏观经济需要,无论央行还是银保监会,无论住建部门还是其他部委,大家都明白。

具体到微观和具体城市,无论地方政府还是银行,其实从来都是希望房地产不要冷。

干啥都要钱,一堆钱要还,卖地是十分重要的事。地能不能卖出去,地价是否有保障,关键就是楼市状况。

而商业银行,啥贷款的安全性、稳定性,其实也不如房子的按揭贷款,特别是住宅贷款。

所以,希望外部环境别有变化……

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