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仅一街之隔,房价每平却差3000,原因为何?

36氪

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编者按:本文来自微信公众号“真实买房计划”(ID:Hifuture_life),作者:真实买房计划,36氪经授权发布。

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一街之隔,房价差距悬殊。

在当前北京的新房市场上,有两个精装新盘仅一路之隔,均价单价相差3000多元。

图片来源:真实买房计划拍摄

这两个楼盘是招商·臻珑府和融创亦庄壹号,分别位于位于亦庄经济技术开发区科创十街与经海八路交汇处和亦庄经济技术开发区科创九街与经海八路交汇处,两处房源距离非常近,仅定海园南街一条街的距离。

招商·臻珑府

在交通上,两个社区均靠近地铁亦庄线次渠南站和次渠北站。融创亦庄壹号直线距离次渠南站900米左右,从小区正门距离在1500多米,步行在20分钟内。招商·臻珑府距离17号线次渠北站1500米。地铁17号线将在2022年全线贯通,未来到望京西14站大约35左右分钟的地铁距离,可以看出在交通方面比较便捷。

地铁线路图

商业方面,1公里范围内有京东7FRESH、物美超市、华联生活超市,还有新城商厦。学校在楼盘500米内有12年制的建华实验亦庄学校,涵盖幼儿园、小学、初中和高中,两个楼盘一路之隔是通惠河湿地公园。周边同有京东总部,小米总部等众多大型企业。

总的来说,两个新盘在交通、商业、医疗、学校都享受共同得配套。

物业配套

李嘉诚曾说,买房看地段、地段、还是地段,但在这一街之隔的差距,这套地段理论难以解答。

既然配套无太大差别,区位也是一街之隔,为何房价相差如此之大?小编实地踩盘后发现了原因。

两项目对比

01 装修标准、拿地成本为价格差距主要因素

首先最明显的就是在精装修方面,亦庄壹号的精装修交付标准是样板间的90%交房标准,包含地板、墙面、瓷砖、卫浴、橱柜、门锁等,在品牌上采用国内一线品牌。

比如TOTO或同等档次卫生间台盆、龙头、花洒、马桶;摩恩或同等档次的厨房水盆、龙头;老板抽油烟机等。

亦庄壹号精装配置

融创亦庄壹号样板间实拍

融创亦庄壹号样板间实拍

相比较,招商·臻珑府在装修上可以说没有亦庄壹号那么完善。整体装修精细程度上和装修材料的品牌上,没有亦庄壹号高档。当然招商·臻珑府在个别装修材料的使用上也使用了国内一线品牌。

装修以及装修材料的使用上决定了居住的舒适度,对开发商来说也提高了房子的成本。这也充分体现了融创贵有贵的道理。如果在房子的装修上后续想有自己整改的部分,招商·臻珑府的性价比相对比较高。

其次是拿地的成本上,据了解,招商·臻珑府住宅楼面地价不到2.8万元/平米,融创亦庄壹号剔除配建的幼儿园,住宅楼面地价也在2.8万/平米左右,两个项目楼面价相差几百元。

另外在园林设计上,小编对比后,更喜欢融创的园林,虽然两项目的绿地率都为30%。融创亦庄壹号在社区入门后设计了水系,据置业顾问讲到,做水系以及后期维护的成本相对普通的比较高。除此之外,园林设计了儿童、青年、老年人等群体规划了各自的功能区。

当然招商臻珑府也规划了包含老、幼在内的全生命周期交互功能的设计,并打造了老年康养区及儿童乐享园。

实际上,融创主打的是品质,招商主打的是性价比,决定买哪个也要参考一下户型和性价比。

02一房一价,特价房源考虑其缺陷

现在市面上房子是一房一价,房子所在的楼层、同样建筑面积的得房率不同、房子的朝向、房子所坐落的楼栋都影响房子的价格。

招商·臻珑府在售的户型有57㎡一室两厅一卫、 77㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅两卫和89㎡三室两厅一卫、139㎡四室两厅两卫。

招商·臻珑府户型

招商·臻珑府户型

招商·臻珑府户型

招商·臻珑府户型

融创亦庄壹号在售的户型有 74平米两室两厅一卫、89平米三室两厅一卫、103平三室两厅两卫、129平米四室两厅两卫。

融创亦庄壹号户型

融创亦庄壹号户型

融创亦庄壹号户型

融创亦庄壹号户型

小编在售楼处了解,在招商·臻珑府和融创亦庄壹号的89平米的两居室目前都有总价在380万元左右,首付在130多万的一口价房源,在小编这里理解为【特价】房,这几套特价房按单价来算,价格在4.3万元左右,要低于均价几千元。

这几套房源有如下弊端其一:所在的楼层不好,要么二层,要么顶层;得房率比较低;朝向不好。

总体来看,两处房源都有70多平,89平米的小户型,也有100平米的大户型,可以看出户型面积区间不一样将来业主的纯粹度也不一样。但这也是开发商的定位,兼顾改善和刚需。

在这里提一下周边的二手房源,目前这两处房源附近的二手房比较少,只有定海园,单价在3.4万元左右。

03 临近马路,社区朝向整体偏西南

当然,每个楼盘也都是有缺陷的,整体来看,这两处的楼盘四周都临马路。融创亦庄壹号整个社区一共11栋楼,#6 、#7号楼为楼王位置,在社区中央远离马路,该两栋都是129平米的大户型,没有89平米或70多平米的小户型。

融创亦庄壹号沙盘图

招商·臻珑府也是如此,首期社区12栋楼,社区中央远离马路的同样是2栋大户型房源,面积为135平米和139平米的四居室,适合改善型购房者。

在这里值得一提的是,在看招商·臻珑府纸质版的户型图时,在楼座示意图的朝向上一定要看请朝向指示,否则看示意图第一眼时容易看成这个社区大部分都是正南朝向的房子。这时候很少有置业顾问会提示你。

招商·臻珑府77平米户型楼座示意图

另外,招商·臻珑府一共1634套房子,小编在置业顾问那里了解到,当前所剩600多套房源,融创亦庄壹号共有1133套房子,当前已经卖了600多套,剩下500套左右。

两处房源都在2022年低交房,招商·臻珑府社区物业为招商物业,物业费在4.68元每平米。融创亦庄壹号社区物业为融创物业,物业费在4.96元每平米。

在朝向上,两楼盘不是正南正北朝向,由于亦庄区域地块的规划原因,整体偏西南30多度左右,小编个人觉得偏向差距有点多。其中融创亦庄壹号有3栋楼为东西朝向,剩下为南北朝向。招商·臻珑府也有3栋为东西朝向,剩下为南北朝向。

04区域发展潜力大,适合南城或亦庄工作的购房者

最后,亦庄这个区域的发展潜力小编有必须题一下,先从个人的感受来说,亦庄人少、车少、宽敞的大马路甚至在某些时候可以肆意撒欢,在餐饮方面,亦庄的物价也感觉便宜一点点。

最重要的是亦庄的发展,作为“三城一区”中“一区”的亦庄,未来其四大主导产业为新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造。还有亦庄是否能划入中国(北京)自贸区范围,也值得期待。

肉眼可见的是目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目,涵盖ABB、SMC、京东、小米、奔驰、拜耳,华为、等多家企业总部入驻,日后想换在在家门口的工作也是有机会。

大兴新机场的辐射带动,除了未来大兴新机场的国际空港的受利外,在距离上,到大兴新机场的确实很近。

但是在距离上,从小编从海淀到亦庄看房单程用了2个小时路程的感受上,觉得在亦庄买房,还是适合南城、亦庄、朝阳、东城部分这几个区域工作的购房者,否则通勤压力确实很大。

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