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奇点财报季 | 九龙仓集团:住宅去矣,商业向荣

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来源: 凤凰网奇点商业

以海港城、时代广场为商业蓝本,九龙仓在内地陆续落地了成都IFS、长沙IFS等项目,然而,疫情及社会环境影响下,一向在香港得意的九龙仓也遭受重创,相比之下,内地物业显现出强劲的生命力。

2018年底,九龙仓集团分拆九龙仓置业上市。自此,九龙仓置业主要在香港从事投资物业及少量发展物业、酒店等业务;九龙仓集团则主要在中国内地从事地产发展及投资业务等。

8月3日下午,九龙仓集团有限公司发布截至2020半年度中期业绩公告,3天之前,九龙仓置业半年报也于7月30日出炉。从这家老牌港资企业的业绩表现上,我们或可以一窥两地商业潜力与未来发展。

奇点财报季 | 九龙仓集团:住宅去矣,商业向荣

连续三年下调销售目标,内地零拿地

眼下,虽然疫情防控已进入常态化,内地经济开始复苏,但其对企业造成的影响已不可逆。

2020年上半年,九龙仓集团录得收入55.51亿港元,同比下降31%;营业盈利25.17亿港元,同比减少32%。其中,投资物业收入19.32亿港元,同比下跌5%;发展物业收入11.76亿港元,同比下跌62%。

若计入发展物业减值亏损及投资物业重估亏损,九龙仓集团股东应占亏损达17.41亿港元(2019年:盈利24.5亿港元)。若不计入投资物业重估亏损,基础净亏损则为11.32亿港元(2019年:盈利22.36亿港元)

奇点财报季 | 九龙仓集团:住宅去矣,商业向荣

从业务构成看,九龙仓集团收入主要由内地投资物业、发展物业、酒店、物流及投资等五大核心板块组成。

发展物业方面,截至6月底,九龙仓集团应占已签约销售额增加24%至人民币81亿元,涉及面积24.15万平方米;未确认销售额增加至人民币314亿元,涉及面积100万平方米。

九龙仓集团表示,受2019年新冠疫情严重影响,2020年第一季度大部分销售活动及施工陷于停顿,因此开售及项目入账时间有所延误,第二季度已逐渐出现积极势头,但仍落后于计划进度。

综合作用下,集团确认入账收入减少18%至42.75亿港元,营业盈利减少36%至11.72亿港元。落成及确认入账的总楼面面积达18.26万平方米(2019年:10.52万平方米)。

在香港,九龙仓山顶物业组合 Mount Nicholson大部分洋房及分层单位均已售出,部分打破区内销售呎价纪录;种植道11号及山顶道77号重建项目进度理想,未来将分别提供七幢及八幢奢华洋房;此外,种植道1号,以及九龙塘、九龙东住宅项目正在建设中。

内地方面,九龙仓集团主席兼常务董事吴天海在业绩会上表示:内地住宅销情有所回暖,上半年销售额基本达标,对于下半年住宅销售的达标“暂时是有信心的”。 

然而,公司总销售额中还包括非住宅部分,如写字楼的售出,因推销难度大及市场供过于求状况加剧,对此业务的销售预期“暂时不那么明朗”。

值得关注的是,近年九龙仓集团一直在下调销售目标。2019年,其下调销售目标至180亿元,较于2018年的220亿元下跌18.2%;2020年,其又将目标下调至150亿元,继续下跌16.6%。

土地储备方面,九龙仓也一直在放慢脚步。

2018年,九龙仓集团还在苏杭及广州、佛山等地积极购入12幅地块,但2019年,剧情急转直下,仅通过收购方式在杭州获得1个项目,并与其他公司组成的财团投得位于前启德机场跑道的一宗临海地块,2020年,九龙仓姿态更为审慎。

今年上半年,九龙仓集团没有购入任何土地,截至六月底的土地储备维持在330万平方米。2019年末,这一数字为350万平方米,而在2012年这一数字曾高达1230万平方米。

香港投资物业全面下跌,内地商业复苏显现

对比九龙仓在香港、内地两处的投资物业,或能感受到完全不同的氛围。

在香港,九龙仓的标杆项目海港城整体收入(包括酒店)下跌28%,营业盈利亦下跌30%。其中,商场收入下跌30%,营业盈利下跌33%。由于疫情拖慢商户的新投资,2020年6月底录得的出租率仅为90%。

同期,时代广场整体收入下降19%,营业盈利减少21%。其中商场收入减少23%,营业盈利下跌25%。因前景不明,租户对承租显得犹豫,其2020年6月底的出租率降至92%。此外,荷里活广场收入减少13%及营业盈利下降17%,仅中环组合收入增加6%及营业盈利上升8%。

九龙仓置业表示,由于租金暴跌,以及需向零售租户提供基本租金,其在香港及新加坡的投资物业收入减少18%至60.89亿港元(2019年:74.33亿港元),营业盈利减少21%至52.11亿港元(2019年:65.91亿港元)。

反观内地,疫情下长沙国金中心收入仍有6%增长,营业盈利则上升51%;据悉,长沙IFS可容纳超370个品牌,于六月底全数租出。5-6月,商场销售增长至可观的双位数,主要由奢侈品分部带动。

与此同时,成都国际金融中心收入减少8%,营业盈利增加4%。疫情期间,商场出租率高企于98%,5-6月销售额亦录得双位数增长,并吸引了30个新品牌进驻;三幢甲级写字楼位出租率则达83%,租金属成都最高水平。

九龙仓集团表示,自5月起,内地商场已恢复至疫情爆发前相当水平。不过,内地写字楼市场租赁活动持续放缓,使得部分城市供过于求的情况加剧。因而致内地投资物业收入减少5%至18.51亿港元,营业盈利增加2%至11.83亿港元。

吴天海在业绩会上也提到,造成香港及内地商业反差的原因系“消费回流”效应,疫情及社会环境下,“内地消费者去不了欧洲、香港、韩国、日本,因此便留在内地销售。”

酒店方面,九龙仓集团在中国内地、香港及菲律宾管理17间酒店,合共提供近6000间客房。2020上半年酒店入住率剧跌,收入仅达1.23亿港元,较2019年同期的2.67亿港元下跌54%。

物流方面,疫情令全球供应链严重受阻,加上地缘政治的紧张局势加剧及全球经济放缓,上半年集团物流业收入下跌4%至12.02亿港元,营业盈利减少13%至1.96亿港元。

负债净额增加25%,现金流减少90亿港元

目前,九龙仓集团旗下商业物业全部自持运营,这对企业的现金流无疑是个考验。

报告期内,集团共录得20亿港元(2019年:28亿港元)的净现金流入,加上应付贸易及其它账项和销售物业的按金增加令营运资金增加,由此带来营业业务净现金流入合共28亿港元,但这一数字相比2019年同期已减少21亿港元。(2019年:49亿港元)。 

投资活动方面,集团净现金流出48亿港元(2019年:28亿港元),主要涉及购入其它长期投资。

2020年上半年,由于商场营运开支有所下降,以及销售、推销活动减少,其直接成本及营业费用较去年同期减少38%至18.95亿港元。(2019年:30.92亿港元)。

不过,其财务支出却增加39%至5.94亿港元(2019年:4.27亿港元),包括按照现行会计准则计算的跨货币,以及利率掉期合约按市价入账未变现亏损7500万港元。

受疫情重创,九龙仓集团投资物业之公允值减少9.46亿港元。2020年前6个月内,集团又为香港一处发展物业减值拨备港币29亿元,加之投资物业重估亏损6.41亿港元,九龙仓集团基础净盈利由盈转亏,股东应占亏损达17.41亿港元。 

资金进出之间,截至2020年6月30日,九龙仓集团银行存款及现金为183亿港元,相比去年同期的273亿港元已减少90亿港元。

报告期内,九龙仓集团负债净额增加25%至239亿港元(2019年:190亿港元)。这部分负债净额由183亿港元的银行存款和现金,以及422亿港元债务所组成,若不计入无追索权负债,集团的负债净额则为181亿港元(2019年:131亿港元)。期内,其净负债权益比率上升至16.7%(2019年:13.0%)。

如今,站在2020年的中期回眼望去,过去已然无法重启。在九龙仓置业的中期业绩会上,吴天海曾言,在目前的经济环境下,未来企业的的重点将是开源节流,目前来看,这一战略指向放在九龙仓集团身上也将同样适用。

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