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房企中报季丨中梁控股:换仓二线成效渐显 净负债目标70%-80%

北京商报

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继24日晚间对外披露2020年上半年业绩报告后,8月25日上午,中梁控股在线上举办2020年中期业绩说明会。会上,投资者和媒体对这家 “黑马”房企较为关注的方向在于,近年来喊出“换仓二线”的中梁控股在疫情下取得的销售成效如何?经过疫情冲击,投资布局上有无调整?更重要的是,如何直面新千亿房企普遍需要面对的负债攀升的难题。

销售实现“四六开”

从销售业绩来看,2020年上半年,中梁控股实现合约销售金额677亿元,同比增6.3%,完成全年1680亿元销售目标的40.3%;合约销售面积约541万平方米,合约销售均价约12500元/平方米,同比上升18%。按照行业惯用的“四六开”业绩评判,中梁控股2020年的中期业绩表现算得上可圈可点。对于上半年的业绩表现,中梁控股联席执行总裁李和栗也给出了“符合预期”的中肯评价。

“从2020年年初,我们的供货目标就是‘四六开’,上半年供货40%,下半年供货60%。”李和栗于业绩说明会上表示,疫情对中梁业绩的影响主要是在首季度销售,至5至6月该公司销售已经实现了强力反弹。

据李和栗透露,受疫情影响,上半年中梁控股的交付有所受压,但随着疫情态势向好,期内确认收入约237.6亿元,较比去年同期还是实现了16%的增长。同时,截至2020年6月末,该公司已签约但未结转合约销售超过 2600亿元,其中并表部分超过 1800亿元。

值得一提的是,在多项向好的盈利指标之中,中梁控股2020年上半年的毛利率却有所下滑。据中报,期内毛利率为22.6%,相对去年同期下跌1.9个百分点。

“这反映了最近2-3年地价的上升及限价的政策。”对于小幅下滑的毛利率,中梁控股首席财务官游思嘉于业绩说明会上如是解释称。

此外,游思嘉还透露,按照公司内部的预期,接下来中梁控股的毛利率水平应该会稳定在22%-25%水平。

顺应周期 不拿地王

因为高周转和深度下沉三四线城市,中梁在业内素有“小碧桂园”之称。过往几年间,中梁通过主动下沉布局三四线城市,也使得企业享受到了棚改货币化带来的红利。数据显示,2016-2018年三年间,中梁控股实现了三级跳,以131%复合增长率,由百亿规模一跃成为千亿房企。彼时在公开媒体报道中,该公司管理层也曾直言,2016年至2018年,中梁主动下沉,落位三四线城市,看中的正是棚改货币化红利。

但伴随着2018年下半年棚改政策收紧,三四线城市房地产市场红利退去,中梁开始迅速着手“换仓”,喊出了“提高城市能级,回归二三线城市”的口号。

北京商报记者了解到,自2018年下半年起,中梁控股开始加大对二线城市的布局,在该年份的新增土储中,有三成货值均位于二线城市。此后,二线土储的占比更是进一步增长,在2019年中梁控股的新增土储中,二线城市的占比已超过50%。而截至今年6月末,这一比例已经高达64%。

具体看中报,在土地获取方面,2020年上半年,中梁控股的土地投资总额为394亿元,共获取土地56宗,总面积约为740万平方米。其中,二线城市及三线城市占比超过90%,其中二线城市占比高达64%,三线城市占比为27%,四线城市仅为占比9%。

“上半年中梁新增土储56宗,新增土储面积740万平方米,新增权益拿地销售比58%,高于去年18个百分点,取地热情较高,这主要由于中梁2019年上市后,目前处于规模扩张阶段。” 此外,贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者表示,在2020年上半年的拿地投资中,可见中梁投资策略在于提升土地储备城市能级,期内已经拉动二线城市取地金额占比提升17.2个百分点,至43.9%。

而从不同层级城市对合约销售的贡献度来看,“回归二线”的成效也在持续显现。中报数据显示,2020年上半年,中梁在二线城市的销售占比上升到43.9%,三线城市为45.2%,四线城市则降到10.9%。

就外界关注的后续投资布局的问题,中梁控股方面也于业绩说明会上作了回应,其对外披露了该公司拿地的四大参考项:首先是关注长江经济带,首选长三角,其次长江中游、成渝;二是关注中西部、环渤海,如:中西部首位度(行政中心)高,单核发展的省会、二线城市;三是重点投资二三线城市,特别是基本面好,市场容量大、收益有保障的城市;四是谨慎投资四线城市,重点考虑都市圈内供需比健康的城市。

“对于我们的投资策略,或者具体说二线城市的投资策略,我们整体还是比较坚持周期和结构的打法,顺应市场的周期,寻找其中比较好的优质的结构。” 李和栗强调称,中梁拿地遵循“坚持不拿地王,追求有性价比的土地”。

资产负债率90.11%

2020年上半年受新冠肺炎疫情影响,国内房地产行业受到一定冲击,房企也更加关注稳健发展。中梁控股的管理层也在发布会上多次提及此发展思路,并表示,对于接下来公司的发展“不会太过悲观,也不会太过进取”。

据游思嘉透露,接下来在销售及投资方面会保持一定节奏,并将维持审慎的态度,目前已计划用50%-60%来做投资,这取决于土地市场的吸引力。“公司的货值供应在今年下半年到明年上半年还是比较平稳及平均的,所以我们不会急于买地投资。现有的土储已经可以为明年做到增量的要求,未来会随行就市,保持合理的投资。”

同众多发展中的新千亿房企类似,中梁也面临着负债提升的问题。据中报数据,截至2020年6月30日,中梁控股现金及银行结余为350.21亿元,已收客户按金(合约负债)为1250.95亿元;债务总额为528.09亿元,净负债比率为69.9%。在2019年底,该公司的净负债比率为65.6%。

贝壳研究院数据显示,受规模扩张发展影响,中梁在2020年上半年的资产负债率为90.11%,高于行业平均水平。潘浩指出,按照近期网传的行业融资新规方式统计,第一项剔除预收款后的资产负债率,中梁2020年中期数据约为90%,超过假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为84%,低于100%的阈值标准;第三项当期短债比约为1.62倍,优于1倍的标准。

“如果网传规则为真,则中梁一项指标超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%。对于处于扩张阶段的中梁在融资层面或将受到一定限制”。潘浩说道。

之于外界较为关注的负债及融资相关问题,中梁控股方面则于业绩说明会上表态称,当前已对债务结构做出了调整。根据介绍,2020年上半年,该公司新增境外融资渠道,境内非银占比降低至31%,境内银行贷款占比52%,境外优先票据占比15%。短债比方面,截至6月30日,一年内到期短债占总负债的比例为42%,相对去年年底的53%也有了进一步的改善,预期短债比会继续进一步的下降。当前,该公司已完成下半年到期境外债务再融资,同时正安排明年首季到期境外债务再融资。

“长远来看,我们希望负债水平可以维持在70%- 80%的水平,这在业内也是处于一个比较安全合理的水平。” 游思嘉表示,未来中梁会透过三个方向改善债务结构,包括继续降低成本,改善对于境内非银渠道的依赖度,同时也将着力改善现金短债比。

在知名地产分析师严跃进看来,在地产调控政策持续高压以及境内融资渠道全面收紧之下,中梁上述针对债务结构的调整举措将有助于提升企业安全边际。“想要实现未来的规模增长,现阶段房企都要绷紧资金安全这根弦。”

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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