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房客租金涨3成,房东降价成苦主,自如上演“甩锅”大赛?

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房客租金涨3成,房东降价成苦主,自如上演“甩锅”大赛?

出品 | 创业最前线

作者 | 冯羽

责编 | 蛋总

“疫情过后,我要买房。”一个段子将全国租客的尴尬加倍放大。

受疫情影响,不少城市都加强交通管制,职场人节后的返程路被困在一张小小的通行证上。即便是顺利搭上回程列车,一扇扇紧闭的房门也让这个冬天加速降温至冰点。

随着超长假期过去,人们逐渐复工复课,蛋壳公寓和自如在多个城市调整房租,遭到房东与租客的双重夹击,蛋壳公寓更被指一边照常收缴租客租金,一边拒付房东租金,一时间被推上了舆论的风口浪尖。

与此同时,自如也受到了众人的口诛笔伐。年后通常是房租续约高峰期,价格小幅调整本无可厚非。但今年正赶上疫情爆发,自如涨房租显得格外刺眼,甚至被指趁疫情“坐地起价”。

当前,不少自如客面临“二选一”:要么因为看房不便被迫接受长租式涨价,要么以金钱换时间、支付短期续约的高溢价。

2月10日,自如CEO熊林在微博回应涨价称,客户续约价格出现波动是极个例情况,或是由于客户从长租变更为月租/季租导致。这条微博在发布后迅速被作者删除。

有家不能回的自如客和长租公寓方相互纠缠,贡献了一场魔幻现实主义大戏。

1、涨、涨、涨……

宇晴和朋友在北京朝阳区租了一套2居室,整租价格为6260元/月,这一价格已经足够优惠。同地段同类型房源均价普遍在7000元以上,用她的话来说“自如上要想租便宜房子,全靠抢。”

今年的租约在2月下旬到期,年前宇晴就咨询了自如管家如何续约,管家告诉她,因为平台和房东签约的价格也会涨,因此给租户的长租价格也会涨200元,即每月支付6460元。

原本宇晴并不打算继续长租,但短期续租的方案让她暂时打消了这一念头。

自如管家说,短期续租房租会涨15%左右,续期1个月月租是7500元,2个月是7429元,此外还要支付千元左右的服务费。

转机发生在2月12日。自如品牌官方微博针对租客发布相关举措——对于暂时无法返回租住城市,又到了续约期的自如客,推出短续一个月的灵活选择,享受与长续同等价格。

“大概是舆论压力大,自如管家说取消了续约一个月上浮15%月租的决定。”宇晴注意到,就在该通知发布2天前,自如刚被网友“骂”上微博热搜,“这应该不是巧合。”她说。

宇晴很幸运,但这种幸运似乎只是个例。

一直被困在老家的王奕然此前在常营租了一间卧室,月租3850元。入驻刚满3个月后遇到疫情,于是她在2月初向自如管家提出无责退租要求。

王奕然从房屋租赁合同中找到了依据:“因自然灾害、拆迁、市政改造等不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除,且双方均不承担任何违约责任”。

但自如管家当即否定了疫情属于不可抗力,并明确告诉她退租应严格遵守合同条款:1.扣除全部押金;2.每天将征收单日租金100%的滞纳金;3.自动锁上房间,可随意处置租客物品。

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“如果是在平时,虽然这些条款有点苛刻,但我也会遵守。不过在疫情期间,我认为这些条款显然既不合情也不合理。”王奕然对自如管家的处理意见并不买账。

12日公告发布后,王奕然非但没能从中找到解决方案,反倒从字里行间读出自如平台的“狡黠”。

公告规定,因疫情导致3月1日后无法返回租住城市,并暂时不考虑继续居住的自如客,平台届时将办理无责退租。

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“疫情高峰期就是在1-2月,自如规定3月后才能办理无责退租,也意味着所有租客必须无条件承担2月份的全部房租,”王奕然说,“况且疫情过后,这份公告能否做到不拖延、不逃避地执行,也是未知数。”

最终为保障个人财物安全,王奕然不得不按时缴纳房租,并推迟了返京计划。

不止是新租户退租难,不少老租户也被自如伤了心。

栗娜从2017年初就开始在双榆树北里租了三居室中的主卧,18年房租价格是3190元,2019年涨至3290元,起初房租价格平稳,是栗娜选择自如的原因。

谁知到今年,房租一下涨了1000元。

自如管家告诉栗娜,平台和房东的委托合作也截止到2月,后者续约要求涨价,因此平台对租客也会涨价。

“熊林说房租价格变动是依据市场价而定,但自如管家却说是房东涨价,两人口径都不一样。”栗娜表示。

更让人难以接受的是,自如管家的态度令她认为平台完全无视租客利益和需求——如果无法接受涨价可以考虑短租,短租也接受不了就找其他房子,“拿房东续约说事,感觉就在逼你‘走人’。”栗娜说。

2月底房租就要到期,但目前栗娜仍在跟管家拉锯。

春天迟迟未到,租客身上的“漂泊”色彩又加重了一些。

2、 “甩锅”房东?

由自如管家的说辞来看,显然将涨价的“黑锅”甩给了房东,但业主群体到底是不是始作俑者?

先从房租看。诸葛找房数据研究中心显示,2019年第52周全国大中城市租金实现回落。第52周全国大中城市租金均价为43.65元/平方米/月,环比下降0.16%。年底为租赁市场淡季,租金下行为常态。

不仅房租普降,从2019年末到今年年初,不少房东也都接到了公寓运营方自如的降价电话。

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互联网的记忆果然只有7秒。社交平台上时常有业主吐槽“二房东”降价的消息,而关于“北京租房市场变天“、“长租公寓‘倒逼’业主降价”不惜赔钱解约”等消息,不过是1月前的热搜新闻。

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“二房东”以解约压价,房东根本无价可涨。

北京业主杨先生也告诉「创业最前线」,委托期间自如有可能向房东压价,但不会对外降租金。

「创业最前线」还注意到,业主向自如委托对外出租的合同条款也较为苛刻。

“链家自如是公认压价比较狠的长租公寓品牌,收房价格已经比同行低400-500元。”杨先生说。

负责收房的自如管家张一博告诉「创业最前线」,业主委托合同至少以3年为期,装修后出租价格比收房时高800-1000元。

针对业主的房租涨幅并不高,以一居室为例,第3年租金涨幅为5%,三居室第3和第5年租金涨幅为4.5%。但除此之外,业主需要承担房屋空置期、物业供暖以及每年828元维修基金这3项成本。

据张一博透露,装修基础好的房子首年空置期为65天,此后每年是30天。老旧一点的房子首年空置期90天,此后为30天。

也就是说,即便是按照第一种方案执行,如果签3年委托合约,其中就有125天业主收不到租金。再加上其他费用,业主“躺赚”的空间进一步被压缩。

委托合约中还有一条受到业主广泛吐槽——在业主违约后,除赔偿自如双倍月租金之外,还要赔偿装修损失费和新配置设施损失费。

“以三居室为例,家具家电支出在2.2万元左右,装修费用在1万-3.6万元之间浮动。”张一博说。

自如在收房后会对房屋进行简装。但这一条款在不少业主看来,是为要求业主降价提供了充足的斡旋空间——为避免赔偿装修费,业主只好被迫降价。

如果说过去业主和自如属于利益同盟的话,现如今这种关系正在“塑料化”。

房东成苦主,租客也叫苦连天,究竟是哪个环节出了问题?

一切都是隔断惹的祸。

2019年7月,北京市公布了新版的《北京市住房租赁合同》示范文本,以及针对中介机构与房主的出租、承租经纪服务合同。

其中有一条规定:不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人。

这一政策直接将矛盾对准“N+1”。这一模式是指在原有房屋结构上打隔断,可以多出一间房出租,这也是长租公寓增加收入的常规玩法。

政策落地后大批房屋隔断被拆除,少了一间房,“二房东”向租客收取的租金将出现断崖下跌。因此企业规模越大,亏损就越多。

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这也解释了平台为何宁可赔偿也要解约。

2019年底就曾有自媒体预言,房东降价,但租客却未必能享受到房租差价。如今倒是一语成谶。

3、 “自如模式”的尴尬

长租公寓走到如今“左右为难”的境地,并不在头部玩家及众多投资机构最初的预设之内。需知现在颇受诟病的“自如模式”,在刚出现时可是开风气之先。

那时的链家集团主要营收来自于房屋买卖,租房业务增长慢、模式重,2011年熊林创建自如品牌属于临危受命。

当时在传统租赁市场上,“二房东”只需对接房源和客源,模式轻还能赚取中介费,但房屋品质参差不齐、“二房东”根本无服务可言,这让消费者充满了巨大的心理落差。

为了填平这种落差,也为了寻求品牌差异化,自如在包租房源后,会统一对房屋进行装修以及配置家具。随后还衍生出保洁、维修及搬家等刚需服务。

这种模式也让熊林信心爆棚。

今年年初,熊林在接受媒体采访时曾表示,自如提供的是一个包含了装修、保洁、维修及搬家等一系列服务的产品,能够有效解决供需双方大量存在的期望不匹配问题。“对于这样一个创造了巨大价值的商业行为,如果本身无法赚到钱,那不是行业的问题,而是企业的经营管理出现了问题。”

但事实上,现金流这条生死线,始终紧锁着长租公寓平台的脖颈。

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据业内人士介绍,长租公寓的现金流主要来源于新签租房量。

受疫情影响,长租公寓的目标用户职场白领们推迟回程复工,且不少年前已经退租,租房市场没能迎来“小阳春”,新签租房量锐减。长租公寓平台企图通过上涨房租来“寻求生门”进行自救,但如今从自如涨价一事看来这招难以为继。

此外,不少长租公寓平台都在打时间差,推出“租金贷”,以折扣吸引租客,并将租赁合同转为贷款合同,一次性从金融机构获得全年房租款,租客则按月偿还贷款。流动性不足,对于提前透支收入的平台来说,稍不小心就有资金链断裂风险。

自如也逃不开“租金贷”,熊林曾对媒体表示,平台一直将租金贷使用比例控制在25%之下。

更何况长租公寓模式已经是千疮百孔,行业亏损更是普遍现象。

2017年长租公寓风起,资本涌入加速了行业的泡沫化,从18年到19年,长租公寓暴雷消息不断,行业加速转型进入到精细化运营阶段。

长租公寓品牌青客流血上市后,首次披露的财报也戳破了行业幻想——2019年三季度净亏损为1.25亿元,较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。

就连万科总裁郁亮此前在谈到长租公寓暴雷时都说,还好万科有钱。由此可见,行业里“N年不盈利”恐怕早已不再是口号了。

一场突袭的疫情,让原本已危如累卵的长租公寓行业“雪上加霜”。作为行业的头部玩家,自如和蛋壳在这场舆论漩涡中无疑将长租公寓的问题暴露得更直接,解决起来也更棘手。

不过,针对自如趁疫情涨价一事,熊林在微博最新的回应中依旧气势十足,称绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举——“如有任何一例实证为趁疫情涨价,我和全体管理团队即日立即辞职。”

这番似发誓般的“狠话”有无实证尚未可知,只是自如既然无法独善其身,最好能在吃相上约束一二,让这场涨价风波尽早随疫情消逝在春风中。

*注:应受访者要求,文中宇晴、王奕然、栗娜、杨先生、张一博均为化名。

*文中题图来自摄图网,基于VRF协议。

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