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问君能有几多愁,恰似毕生积蓄托付烂尾楼

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来源:大胡子说房

“希望住进新房的是我们本人,而不是我们的遗像。希望我们到时可以坐在沙发上,而不是挂在墙上。”

此话语出一位广州的张女士,“广州最大烂尾楼”澳洲山庄“准业主”。该项目于90年代中期开盘销售,然而因开发商资金链断裂,至今22年过去了,业主依然在等待住进新房的那一天。

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如今,楼盘内杂草丛生,到处是残垣断壁,宛如鬼城一般。

当年购房的多是退休人士,他们用“棺材本”砸下一套养老房,然而如今很多人已行将就木,交房时间俨然成了与死神的赛跑。

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(注:采访于2015年,当时开发商承诺两三年项目完工,但又因合作纠纷搁置至今,不知采访中鹤发苍颜的赵伯还健在否?)

若说旷日等候是一种煎熬,那为这烂尾楼竟还要月月还款就是另一种煎熬。不少人省吃俭用付上首付,不料东窗事发、楼盘烂尾,住不上房子也就算了,每月还要为无用的水泥砖块还贷款,无疑是一次次伤口上的撒盐......

问君能有几多愁,恰似毕生积蓄托付烂尾楼。

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烂尾楼之殇

走遍中国的大江南北,无论你去到哪一个城市,总能问出几处在当地耳熟能详的“烂尾楼”,从一线城市到偏远县城,无一例外。

不少烂尾楼矗立在闹市,占据核心地段,在车水马龙之间显得异常突兀,犹如城市肌体上的一道显眼的伤疤。

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(哈尔滨“桃花港不夜城”项目,始建于1996年,由于开发商资金链断裂停工,已经伫立闹市10多年)

其中一些烂尾楼,是规划中的摩天大楼,承载了开发商、当地ZF的“冲破天际”、“傲视天下”的雄心壮志,一时可谓“英气勃发、风光无限”。

比如,武汉绿地中心。原设计高度636米,曾被誉为未来的“中国第一高楼”。

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(武汉绿地中心,图片:中国新闻周刊)

再比如,天津117大厦,因高达117层得名。耗资600亿,本可成为“中国第二摩天大楼”,然而11年过去仍未完工,投入使用遥遥无期。

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这些高耸入云的烂尾楼,好像在世人耳边不断重复那句谶言:眼见他高楼起,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。

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(珠海巨人大厦,90年代末随着巨人集团倒下而停工,至今已有20多年)

与一二线大城市相比,烂尾楼在广大三四线城市及县城更加普遍,尽管大城市的地标性烂尾楼会有更多的曝光度。

福建泉州,泉州世贸中心项目,于2011年动工,因资金链断裂于2015年初停工,烂尾至今。

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江苏如皋,位于如皋石庄镇的“金石庄园”项目,2015年6月因开发商跑路停工至今,小区内杂草丛生,酷似游戏“反恐精英”的场地布景。

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一些买了烂尾楼的业主,只得被迫踏上遥遥无期的维权之路,在开发商、地方ZF、媒体之间来回奔波周旋。被逼无奈之下,他们甚至想出了“抖音维权”的方式。

如广东廉江的二力城项目,逾期3年影响800多名业主,在抖音上号称“网红烂尾楼”。

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(这工地外墙的标语也充满黑色幽默......)

而许多荒废多年的烂尾楼,往往发展出一些奇奇怪怪的功能:有的成为流浪汉遮风挡雨的避难所、有的成为“网红”拍摄地、有的种起了菜,有的甚至养起来鸡羊......

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(深圳“玉岭山庄”烂尾30年成外来务工人员住所及菜地)

如果要探究烂尾楼形成的原因,好事之人立马会蹦出来:风水不好。

对于玄学,我们既不肯定也不否认其存在,但本文无意讨论各种“煞”、各种风水“阵势”,以及烂尾楼场地前身是否为乱葬岗。

其实不少烂尾楼地段极佳。真正诞生烂尾楼的原因,一是证件不全,即房地产开发所需的“五证”。“五证”不全的原因很复杂,包括土地产权不清晰,规划设计不符合要求,违建等等。

二是开发商资金断裂,这也是较普遍的原因。一些中小型开发商,资金实力弱,融资能力弱,专业水平也不高,甚至有些原先是做其他行业,只因眼红房地产赚钱而下场趁机“捞一笔”的。再加上一些小开发商急功近利,“见钱眼开”,往往极易资金链断裂破产。

上月的年终秀活动,李俊怀老师直言:当下中国开发商正由“春秋”时代走向“战国”时代。2019年开发商破产数量达到新高,而在中央坚持“房住不炒”、银行“银根收紧”的情况下,未来数年“破产潮”还将延续。

届时破产跑路的,将大多数是不知名中小开发商,尤其是三四五六线城市的小开发商。

而这,也是李老师一直以来劝诫大家别买小开发商的主要原因。

2

南阳:烂尾楼之都

如果要分析烂尾楼的成因,中原大地上的烂尾楼之都——南阳堪称典型。

“如果没买过一套烂尾房,你都不配说自己是南阳人”一位烂尾楼业主自嘲道。

这并不夸张。南阳最高峰时有302个烂尾楼项目,绝大多数都是2012年左右的遗留问题。

2012年,河南省的“中原粮仓”南阳迎来了第七届全国农民运动会。当时的市ZF蠢蠢欲动,想乘此东风“大干快上”,大搞城市建设和房地产开发。当时开启了五万多人的搬迁与550万平方米的旧建筑拆除。

大面积的“棚改”短时间内制造了旺盛的需求,房地产市场瞬间繁荣。利益驱动下,大大小小的开发商迅速进场“分蛋糕”。南阳一下子出现四百多家开发商,而且多是些临时拉一波队伍,“拢共才有十几个人、七八条枪”的小“游击队”。据悉,这些小开发商根本没资质申请正规的开发贷款,多数只能走民间借贷。

更要命的是,已经火爆的楼市又被ZF火上浇油了一把。当地ZF为求政绩利令智昏,居然默许了许多项目在证件没有办理完全的情况下,“边建设、边补证”的推进。

据介绍,许多项目在已经开建之后居然还没拿到土地证、施工证。如“南阳第一大盘”中达天汇,在售出几千套房子后,业主才发现其连土地出让手续都没完成。

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该项目在拆迁改造还没完成的情况下,先行开建、预售。结果改造方案因不符合规划要求,在13年3月被叫停。因此双方解除了原先签订的协议书,原土地出让程序中断。

也就是说,钱给了,房子建好了,结果地人家要收回去。不仅如此,开发商中达置业,因为替ZF垫付了大量拆迁款,资金链崩掉了。烂尾楼的两大成因,中达天汇完满集齐。

混乱的项目审批还害惨了ZF部门本身,大水冲了龙王庙。南阳市房管局自己的内部团购房“美丽佳苑”项目,也因为拆迁过程出了岔子而烂尾了,简直贻笑大方。

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(房管局的内部购房项目成了南阳五大最棘手的烂尾楼之一)

虚假的楼市繁荣,在“瘦身钢筋”事件后彻底崩盘。小开发商们禁不住成本压力,在钢筋上动歪心思。一经曝光,多个项目因安全问题被勒令停工。自此,市场信心崩塌,烂尾楼迅速在南阳遍地开花。

截止目前,尽管南阳市已经成立了专门工作小组进行烂尾楼整顿“攻坚行动”,但依然还有一百多处烂尾楼有待处理。如果说证件不齐可以由相关部门努力协调各方关系逐步解决的话,开发商资金链断裂的项目业主则只能默默等待“接盘侠”了。

而残酷的事实是,一二线大城市“接盘侠”易找,三四线小城市“接盘侠”难寻。

3

同是烂尾楼,同楼不同命

南阳烂尾楼频现之后,当地住建局想拯救市场信心,拼了命引进大型房企进驻南阳。

大房企们来倒是来了,但都是自己拿地,丝毫不给烂尾项目当“接盘侠”。

为什么?犯不着。南阳这种三四线城市,土地供应充足,同时往往城市没有一个绝对意义上的中心。许多时候,往往大房企砸下一个大项目,或者建起一个大型商圈,人流就会往该方向流动,市中心也随之迁移。

因此,三四线烂尾楼很难因为占据独特地段让大房企甘愿接盘。尤其如果烂尾项目产权债务结构复杂,更没人愿意趟浑水了。

在南阳,小开发商制造的诸多烂尾楼,反而衬托出大房企的可靠。大房企大受欢迎,建业集团19年6月在南阳开盘的项目,开盘后292套迅速全部售罄。

而同为烂尾楼,一二线的很多烂尾楼则幸运的多了。

大城市核心地段的土地供应紧缺,在土地已经建设殆尽之下,烂尾楼反而成为了“沧海遗珠”。所以,无论烂尾楼过去有多么不堪回首的往事,只要一易主,又是一条好汉,甚至还能收获丰厚的土地溢价。

曾经的“北京第一烂尾楼”佳兆业广场,地段极佳,地处北京建国路与西大望路十字路口东南角,是国贸CBD的核心地段。

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这个项目命运非常坎坷,十一年内三次更名,六次易主,但在迎来第六位“接盘侠”佳兆业之后,终于焕发新春,如今已建成大型商业综合体。

上海环球金融中心,地处陆家嘴核心地段,97年因亚洲金融危机停工7年,但最终还是在2008年竣工,其“开瓶器”造型还让其成为上海一处地标。

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更有甚者,会故意放任烂尾楼不管,坐等土地升值。

上海黄金置地大厦,同样地处寸土寸金的陆家嘴,烂尾已经12年。据坊间猜测,这个项目烂尾的原因根本不是资金问题,纯粹是开发商想躺着等升值。

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(陆家嘴的黄金置地大厦)

所以说,大城市好地段的项目,即便不幸烂尾了,也总有翻身的一天,即便就这么干耗着,土地也依然在升值。而小城市的大多数烂尾楼,可以说毫无希望。

4

时光匆匆,如白驹过隙。人生有多少个二十年?辛苦半生,劳碌一世,结果换来一堆水泥砖头,如何不叫人唏嘘?

总结这篇文章,想要避免遇到烂尾楼,方法主要有三:

第一,别买小开发商,尽量买大开发商,背靠大树好乘凉;

第二,就算买小开发商,也要买一二线核心地段,就算烂尾还有翻身之日,三四线一旦烂尾,重生之时遥遥无期;

第三,买房前检查楼盘是否五证齐全。无论开发商用怎样的说辞,五证不齐,千万别买。

尽管不太现实,但还是愿天下再无烂尾楼。

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