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专访 | 旭辉领寓CEO张爱华:长租公寓应聚焦租赁本质

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导语:

第三届地新引力创新峰会虽已落下帷幕,但其反响犹在。众多行业人士都对峰会嘉宾的观点表现出了极大兴趣。因此,克而瑞地新引力为大家呈现峰会嘉宾的系列专访,以更深入了解嘉宾对行业的见解。

文 | 乐居财经、地新引力编辑部

▌专访系列五:旭辉领寓 CEO 张爱华

专访 | 旭辉领寓CEO张爱华:长租公寓应聚焦租赁本质

行业背景

在过去几年兴起的装修、智能家居等房地产衍生行业中,还没有哪一门生意能像长租公寓一般,突然引起这么多人的关注和参与。

其实都无需深度分析,就能够知道长租公寓快速火爆的原因有:

一方面,房价高企令人们的购房意愿也逐年下滑,但对幸福感的要求却越来越高。尤其对身处大城市的年轻人来说,租住的生活已不再是一种迫不得已的选择。

另一方面,是房企们都开始焦虑、着力转型。中国房地产行业的集中度正越来越高,钱不再好赚。但长租公寓在日渐成熟的同时,也经历了一轮又一轮的行业洗牌,探索之路也走的更深。

专访干货

在克而瑞第三届地新引力创新峰会·租赁住宅分论坛中,旭辉领寓CEO张爱华女士分享了《房地产转型下的长租公寓探索》的主题演讲,并接受了峰会专访。

谈及长租公寓现状下旭辉领寓的情况时,张爱华表示,旭辉领寓现阶段是规模和效益并重的一个阶段,去年确实是规模优先,但今年来看,积累到了一定的规模以后,还是需要先稳住市场地位,提高企业的经营质量,从而来保证未来企业健康长远的发展。

张爱华称,旭辉领寓在规模上不会完全设限,但要保持一个稳定增长。

轻资产还是重资产?

在长租公寓领域,不同模式共存共生,孰优孰劣,争论也一直存在。张爱华透露,旭辉领寓将进一步优化轻重资产的结构,最终希望将托管模式、包租模式及持有模式的房源比例控制在 1:1:1 这样一个均衡的状态。

旭辉领寓打破以往的「二房东」商业模式,开始探索增值服务。张爱华表示,初期的增值服务,是围绕和生活密切相关的一些空间服务,其它的服务目前不会重点考虑,它需要更多的时间以及更大的客户量来承载。

但主要还是把更多的精力聚焦到租赁的本质——即产品和服务上,增值服务为辅,目前增值服务还处在培育和培养期。

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关于旭辉领寓的核心竞争力,张爱华表示,旭辉本身有地产的背景,积累了大量的资源,资金资本的优势以及开发能力的优势是比较明显的,所以在租赁住宅市场,开发商系的全链条的能力较强。

抛开这些特点以外,领寓与其他开发商系相比,领寓拥有独立的平台、独立的机制,以及相对优秀的合伙人机制。

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除了地产以外,领寓还有运营行业、酒店行业、互联网行业的人才等,拥有综合能力较强的运营团队。

了解旭辉领寓

旭辉领寓作为旭辉房地产 + 创新业务板块,创立于 2016 年底,致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台,打造基于客户租住全生命周期,融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区。

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目前万亿的租赁市场,整体的机构化程度仍较低,领寓看到了潜在租赁市场的价值,制定了发展目标,即通过轻重结合规模化发展,实现管理规模 20 万间,并最终 IPO 上市。

1. 城市进入

旭辉领寓深耕 5 大区域,基本覆盖人口净流入城市,且与旭辉地产布局协同。

其中北京、上海、深圳、杭州作为战略布局的第一梯队,也是旭辉领寓未来投拓的中心城市。目前旭辉领寓完成了上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉、成都、厦门等全国 20 个一线、二线核心城市的布局。

2019 年领寓将在现有城市布局的基础上深耕北上深杭等核心一线城市,原则上不再开拓新的城市。

2. 发展规模

领寓目前已拓房源规模已经突破 5 万间,2018 年底完成 1.5 万间开业。领寓以包租模式为切入点,向轻和重两端发展,控制包租部分的比例,收购高性价比、有增值潜力的物业,逐步成为运营及资产管理双轮驱动的租房生活服务平台,同时借助 REITs 等金融创新工具,打通募投建管退闭环。

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3. 商业模式

旭辉领寓积极探索多种合作模式:政府人才公寓合作、校企合作、开发商合作落地「租售并举」等,整合多方优势资源。

领寓发展模式向轻重两端发展,即委托管理及重资产收购。委托管理不承担经营本身的风险,而承担品牌的责任,依靠品牌获得溢价。

重资产方面,一是自持赚取物业增值,二是通过持有以后运营成熟转到类 REITs,或是有新的基金来接收领寓来做资产管理。

4 月,旭辉领寓发布「轻重并举,租赁升级」战略,与平安不动产签署战略合作,未来 3 年内双方总投 100 亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营,并签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。此外,与国家级平湖经济技术区签署委托管理战略合作协议,运营管理园区 5 幢人才公寓,同时落地菁社青年公寓、柚米寓、博乐诗服务公寓三条产品线,共建园区人才服务高地。此举表明旭辉领寓向着「轻」、「重」两端的发展路径更为清晰坚定。同时,此次旭辉领寓也发布了对租赁社区产品的规划与思考,第一个定制化租赁社区项目将有望在下半年亮相。

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归根到底,公寓的盈利能力的核心在于运营。

领寓的每个项目在投资阶段有 2个重要指标,一是 IRR 达到 15% 以上,算利润账,另一个是签约年限一半之内要回本,算现金流账。利润账分摊到每一年,比如装修成本分摊到每一年,看运营成本、GOP 水平,第一年持平或者要求低一点,之后每一年都要求有利润产生。(注:文中数据截止 2018 年底)

▌往期嘉宾专访回顾

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