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一周楼评:石家庄房价四连涨,上半年到底发生了什么?

房天下

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从上周开始,我们正式进入了下半年。而作为上半年历史的见证者,大多数期望成为下半年历史的创造者。是的,随着全面复工和经济复苏,每个人都必须要在这个时间,努力做好自己,补回之前的空白。

与此同时,半年总结,肯定是不可少的工作了。

上半年,石家庄楼市到底发生了哪些变化?从数据上又有哪些体现?又如何看待下半年市场走向呢?

一周楼评:石家庄房价四连涨,上半年到底发生了什么?

1、简单总结一下上半年市场

新闻背景:

年中:上周各大媒体网站发布相关数据总结2020年上半年石家庄楼市,2020上半年石家庄楼市共获210张预售证,成功出让70宗土地,宗占地面积约3100亩。

老杨观点:

任何经济趋势都需要对比,才能看到数据的差距。

从两个上半年楼市数据的对比中,我们看到,2020年上半年,石家庄获得预售证同比去年增长了32.9%,土地出让面积同比下降了31.2%。

两个数据的对比,会出现什么市场反应呢?

第一,上半年的新盘入市量大幅增加,市场供大于求的基本格局形成,这是与去年土地出让面积有密切关系的。毕竟,2019年上半年的土地出让面积同比2018年,暴增了58.23%。今年上半年预售证下发的增长,同样是去年土地市场的反应;

第二,土地市场萎缩,会直接对明年的房源供应量产生一定影响,项目入市量减少应该是大概率了。

另外,从上半年的市场情况看,可以总结一下几个特点:

第一,供大于求基本格局形成;

第二,各项目竞争激烈价格战全面打响;

第三,各项目配置增加,不少刚需项目的品质越来越好;

第四,首开必低价成为行业的普遍规律;

第五,当下抄底成为购房者的最佳选择时机。

一周楼评:石家庄房价四连涨,上半年到底发生了什么?

2、价格:中国房地产指数系统百城价格指数发布最新数据

新闻背景:

6月份,我市新建商品住宅价格环比涨0.14%,均价达到11562元/平方米,二手住宅依旧持稳,价格环比涨0.42%。

老杨观点:

从此次发布的百城房价数据看,新建商品住宅方面,采样的100个城市中,有77个城市价格上涨,23个价格下跌。上涨城市中,4个城市的环比涨幅超过了1%,分别是宁波、嘉兴、上海、杭州,长三角区域楼市复苏态势较为明显。

而从一二三线城市数据看,一线城市环比上涨0.75%,同比上涨2.57%;二线城市环比上涨0.51%,同比上涨3.79%;三线代表城市环比上涨0.28%,同比上涨2.84%。大体上呈现了一二线房价回暖更快。

回归到石家庄的新建商品住宅价格数据,环比上涨0.14%,远低于二线城市环比上涨的平均值,甚至低于三线代表城市的平均值,说明石家庄房价非常稳定。

而根据各项目每月的价格动态看,大多数项目维持原价或有所降低,少部分小幅上涨。显示出,哪怕竞争激烈且价格战全面打响,市场依然维持基本的稳定态势,涨跌幅度不大。预计这种态势将继续在下半年维持。

而最大的变量或者说叫特价房全面爆发的时间,有可能会在年底出现。这也符合短周期小幅震荡的市场基本面。

一周楼评:石家庄房价四连涨,上半年到底发生了什么?

3、土地:正定县人民政府连发4则征地公告

新闻背景:

涉及朱河社区、西临济社区、蟠桃社区共计27.215公顷土地,约合408.2亩土地。开发用途分别为商服用地和交通运输用地(怀德大街)。

老杨观点:

在4则征地公告中,我们看到,征地面积最大的为朱河社区的两宗商服用地,分别为75.62亩和289亩。两大地块基本位于正定新区的商务中心,距离国金中心、天山壹方中心和宝能中心等都很近。显示出正定新区的商务中心建设进入了一个集中开发期。

而对于依然处于能量积蓄期的正定新区来说,未来商业配套的需求量越来越大。

而之前,老杨曾对当下的商铺投资做过一个分析,建议大家投资商业需要考虑这些因素,即:

第一,投资回报率低于8%的谨慎投资;

第二,要选择那些有快速交通的城市副中心;

第三,周边社区人数要超过10万;

第四,商业体量最好在5万平米以下;

第五,商铺面积建议小于100平,投资低风险小。

而从目前正定新区的目前情况看,20多个住宅项目,未来的人口承载量至少在10万以上,加上未来三到五年高教区的10万人口等,预计三到五年后,常住人口超过30万是没有问题的。如此情况下,按照人均商业面积0.75平米的需求量计算,超过20万平米的商业体量,是需要的。因此,此时布局商业开发,实际上是合适的。

一周楼评:石家庄房价四连涨,上半年到底发生了什么?

4、证件:相关数据统计上周共下发10张预售证件

新闻背景:

昌泰·玖筑翰府、紫晶悦和中心、国仕花语、锦融尚御名邸、润德天悦城、融创中心、半岛名邸二期、天鸿世家和新锐中心。

老杨观点:

在上周下发预售证的项目中,全部不属于新项目拿证,因此,对市场来说,并无多大的新闻点。但对市场的供需关系看,供应量加大,供大于求的趋势更加明显。

而随着下半年的来临,预计这种趋势还将延续。

另外,判断下半年的市场,也将会出现以下几个特点:

第一,价格战继续,年底将有更多特价房出现;

第二,大品牌集中交房,减配潮或将冲击市场信用;

第三,烂尾项目多数复工有望,大房企接盘成趋势;

第四,一线房企参与旧改一级开发增多,拆迁速度加快;

第五,产品分化加剧,优劣房产销售继续冰火两重天。

因此,对于购房者来说,同区域的同质化住宅产品越来越多的情况下,货比三家成了最现实的购买方法。

一周楼评:石家庄房价四连涨,上半年到底发生了什么?

5、区域:高新区管委会发布了《高新区2020年利民惠民实事》

新闻背景:

涉及十项工作。具体包括道路打通、学校建设等。

老杨观点:

最近,高新区的昆仑公园已经交付使用的消息甚嚣尘上,显示出,高新区在宜居、宜业等方面的基础建设速度越来越快。

而此次十项利民惠民实事中,同样包含了这些工作,比如:完成4个街道(镇)便民服务中心规范化建设、新建2家便民市场、10家微型便民市场、对3000个农村厕所进行提升改造、建设2所“社区智能书屋”、1个气膜运动馆,安装健身路径14套、打通闽江道(昆仑大街以东200米)、文盛路(昆仑-太行)、秦岭大街(仓盛东路-信工路)、太行西街(仓盛东路-文盛路)、漓江道(昆仑-峨嵋大街)等5条断头路,新建北豆公园、环卫二期公园、建成长九中心小学,启动建设高新区第一小学、西仰陵小学、新创建10所区级以上普惠性幼儿园、创建4家市级示范校园食堂,打造20家“食品安全管理示范型”单位等。

其中,购房者最关注的是断头路的打通、小学及幼儿园的建成以及公园的建设等。

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