一、文件制定依据有不同
现有住房（房改房，源于军队房改当初称谓，下同）：总后勤部总后〔1995〕5号《军产住房出售暂行办法》、[1999]后营字第530号《军队现有住房出售管理办法》、中央军委[1999]19号《进一步深化军队住房制度改革方案》等，遵循2000年以前房改文件精神较多。
经济适用住房：总后勤部［1999］后营字第516号《军队经济适用住房建设管理办法》和建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》，2000年以后文件有补充。
二、定义不同
现有住房（房改房）：［1999］５号《军产住房出售暂行办法》文件定义：军产住房，是指产权属于军队，由军队管理的家属住房。出售的军产住房系指现住房（现有住房的最早定义）。
〔1999〕530号文件定义：军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。
经济适用住房：［1999］516号定义：经济适用住房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。
三、房源不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。是军队老干部已经入住的老房，按照国家和军队房改政策向个人出售的已经入住的老房。是指［1999］后营字第516号《军队经济适用住房建设管理办法》执行之前（1999年12月16日）已经建成的售房区老干部住房。
经济适用住房：［1999］516号文件：军队经济适用住房建设，应当适应社会化保障的要求，采取集中统建、单位自建相结合的方式进行。有条件的可以购买地方经济适用住房。是指［1999］后营字第516号《军队经济适用住房建设管理办法》执行之后（1999年12月16日）新建的售房区住房。
四、规划方式和用地不同
现有住房（房改房）：现有住房多是利用军队已有土地，在上世纪70年代给离休干部修建的干休所的住房。
经济适用住房：是执行〔1999〕516号文件后，向军队离休、退休干部出售的经济适用住房。建房土地向地方申请划拨或部队内部挖潜。
五、范围与对象不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号文件规定：独立院落的干休所住房；售房区内住房。
军队现有住房出售对象：
（一）由军队管理并安置住房的离休、退休干部（含已去世离休、退休干部的配偶）；
（二）移交政府安置尚未列入建房计划的离休、退休干部和退休士官（含已去世离休、退休干部和退休士官的配偶）；（三）在职的军职、师职、团职干部；
（四）配偶在当地有城镇户口的营职以下干部（含双军人）、高级士官；
（五）配偶在当地有城镇户口的军队正式职工（含离休、退休职工）；
（六）在职时去世的干部、士官的已随军遗属。居住在售房区内的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，凭其所在单位劳动人事、纪检、年房管理部门出具的住房情况证明，经售房单位按照“先清后售”的原则清理核实后，确无其他住房的，经总后勤部批准，也可购买军队现有住房。另有住房的，按照总参谋部、总政治部、总后勤部[1991]后联字9号文件规定处理。
经济适用住房：〔1999〕516号文件规定：利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售。征地建设的，向地方单位、个人出售房屋数量不得超过总建筑面积的30％。
军队适用住房出售对象：
（一）依据有关规定可以购买经济适用住房的军队离休、退休干部；
（二）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人接近服役最高年限或者公寓房保障不了的在职军官、文职干部和高级士官；
（三）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人工龄满15年的军队正式职工；
（四）居住在公寓区，经核实确无其他住房的非在职人员。
六、建房资金来源不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号文件：建房经费是军队历年对营房建设的投资，经折旧、评估、折扣后再收回资金。是军队多年支出经费建房，离休人员先住房，后租房，经军委审批“售房区”后，再签订房改买卖合同、个人付款购置的住房。
经济适用住房：〔1999〕516号文件规定：主要通过收取住房预售款、申请住房补贴和贷用住房公积金筹集。是以个人出资和贷款筹资建设为主，购房人是先出资建房在住房。
七、产权设置不同（本质区别类）
〔1999〕530号按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权，可以依法继承、遗赠。总后〔1995〕5号文件规定：住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场。
经济适用住房：虽然〔1999〕516号 购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权，建住房[2007]258号文件规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。（注：以后者规定为准）
八、处置方式不同（本质区别类）
按照成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权，可以依法继承、遗赠和上市。
建住房[2007]258号文件规定：经济适用住房购房人拥有有限产权；经济适用住房有严格的准入和退出机制，实行动态管理和轮候制度；已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。（备注：这是军方要求父母去世，并已购住房的子女退出干休所售房区购房的主要依据。须注意其他住房的含义和类型）
九、建设方式不同
现有住房（房改房）：由部队营房业务部门牵头，采用集体研究，指定施工单位施工。
经济适用住房：〔1999〕516号采取招标投标方式确定施工单位；施行工程建设监理制度，确保工程建设质量。
十、装修和室内配置不同
现有住房（房改房）：出售的现有住房一般由公家统一装修和配置家具，不需要个人装修和购置家具，个人无选择。
经济适用住房：〔1999〕516号住房的户内装修，原则上实行粗装修。二次装修一般由建设单位统一组织。经建设单位批准，不影响房屋结构安全和他人使用的，也可以由住户按照规定的时限和要求自行装修。个人可以按照规定装修和自由购置家具，个人有选择。
十一、住房标准不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号文件：正师120平方米，副师105平方米；正军180，副军暂按165平方米计算。
经济适用住房：2004年总政64问：正师120平方米，副师105平方米；正军220，副军190平方米计算。
十二、购房计价方式不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号购买现有住房，选择以经济适用住房价格计价或者房改成本价，由个人自主决定。按经济适用住房价格计价购房的，个人享受住房补贴；按房改成本价购房的，按规定给予折扣，不享受住房补贴。购房计价方式个人可以自由选择。
经济适用住房：只能按照经济实用住房价格购买，不能自由选择。
十三、选择房源的方式不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号购房人只能购买现住房屋；已购买现有住房的军队人员，不予退房；购房实际面积未达到购房补贴建筑面积标准的，不补面积，给予货币补差。只能购买自己租住的房子不能选择。
经济适用住房：可以在一定范围内选择楼栋、楼层和楼号，可自由选择购买的房子。
十四、出售房屋的价格依据不同
出售现有住房的价格，不能按照当初建房成本计价，应依据〔1999〕530号文件规定：出售军队现有住房，应当先对旧房评估，然后再参照当地的经济实用住房的七项成本因素构成计价出售。
经济适用住房：〔1999〕516号 向军队单位、个人出售的住房，一律实行综合成本价。综合成本价由军区联勤部审定，报总后勤部备案。征地建设的，按照征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和管理费（不超过总投资额的3％）、贷款利息、税金等七项因素确定；利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房售价确定，可以不计5％的开发利润。
十五、支付形式有所不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号文件：以房改成本价购房应以折扣方式购买（夫妻双方各种折扣：军人8，红军6，抗日4，解放2，加岁数和工龄等）；以经济适用住房价格计价的，应以住房补贴抵扣方式购买。
经济适用住房：只能以住房补贴、公积金、住房贷款，以货币方式付款。
十六、产权登记程序不同
现有住房（房改房）：〔1997〕18号文件：购房人持有关证件在房屋所在地政府、房地产管理部门办理产权老房过户登记手续，领取房屋所有权证。是过户登记。
经济适用住房：〔1999〕516号文件由售房单位集中到地方房地产管理部门进行首次登记办理，是购新房首次登记，而不是过户登记。
十七、房产所有权证备注不同
现有住房（房改房）：〔1997〕18号文件规定：发给购房人《房屋所有权证》，并注明“军队房改售房”，明确允许转让的时限和条件。 现有住房购房合同明确：房屋产权证上标注“军队房改售房”，同时注明是经济适用住房价或房改成本价购房。
经济适用住房：〔1999〕516号规定：产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。经济实用住房合同注明：“军队房改经济适用房”。
十八、管理体制和物业管理的要求不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号文件规定：住房出售后的维修、管理，应当与现行营房管理体制脱钩。具备物业管理条件的，可委托地方物业公司管理；不具备物业管理条件的，应当积极引进社会化管理机制，参照物业管理方式组织管理。
经济适用住房：〔1999〕516号文件：经济适用住房出售后，其管理、维修应当与现行营房管理体制脱钩，实行物业管理。《经济实用住房购房合同》：实行社会化保障，由业主委员会委托的机构负责物业管理。
十九、对共用部分管理和改造的提法不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号购房者应当合理使用共用部位和毗连部位，保证走廊、楼梯、通道畅通。不得影响建筑安全和他人正常使用以及营院管理。住房需要装修改造时，必须报经住房管理单位或者有关设施设备管理部门批准，
经济适用住房：〔1999〕516号房屋的共用部位和共用设施设备，按照国家建设部的有关规定划分。
二十、上市交易条件不同
现有住房（房改房）：总后〔1995〕5号文件规定：住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场。
经济适用住房：经济实用住房合同注明：所购住房，依法进入房地产市场出租和出售时，按国家和军队有关规定执行（准入制度）。
二十一、售房收入款项的使用不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号规定：现有住房出售收入，其中，30％留住房管理单位，用于建立住房公共维修基金；40%由军区级单位向总后勤部挂帐，用于个人购房抵押贷款；30％按后勤财务渠道上缴总后勤部，用于住房改革和发展。
经济适用住房：〔1999〕516号规定：利用军用土地建设的经济适用住房，其售价与实际造价的差额，以及向地方单位、个人出售房屋的收益，应当用于抵扣军队购房人员已记入帐户的住房补贴。
二十二、公共维修基金的筹款方式不同
现有住房（房改房）：〔1999〕530号规定：现有住房出售收入中，30％留住房管理单位，用于建立住房公共维修基金
经济适用住房：〔1999〕516号规定：公共维修基金实行专项管理、专款专用。其比例为经济适用住房综合成本价的2％，由个人交缴。
军队现有住房（房改房）与经济适用住房的相同之处
同一依据来源《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》及中央军委[1999]19号《进一步深化军队住房制度改革方案》。
来源 |观栏