感谢网友金石道人来稿
地产界“最强职业经理人”与新力忍痛“分手”。
1
半年就“分手”
9月7日，新力控股（02103.HK，以下简称“新力”）惯例举行的晨会上，大家发现了一丝不寻常：
联席董事长陈凯没有参加。
新力内部有些人知道，早在这次晨会的一周之前，陈凯就已经提交了离职。
这位光环笼罩的地产界“明星经理人”，与“黑马”新力一同奋斗的日子，刚好半年。
在40岁时，陈凯给自己立下了三条规矩：
不说谎、不害人、不委屈自己。
如今迈进50岁，陈凯的三条规矩变成了：
1、不糟蹋身体，每天锻炼；2、不虚度光阴；3、不唯利是图。
从不惑之年到知天命的年纪，陈凯变得越来越佛系。
但回顾陈凯的的地产履历，却是一片征战拼杀的刀光剑影。
陈凯被圈内人称为“中国房地产业过去十年最成功的职业经理人”，而且后面还得加上：没有之一。
其在圈内的口碑可见一斑。
公开资料显示，陈凯一毕业就在华润置地。从项目案场做起，一路做到执行董事。
就职华润的13年时间里，陈凯担任过华润置地在武汉、苏州、宁波、无锡、上海等地分公司的董事总经理。其中，由陈凯一手操盘的“上海滩花园”打破了当时精装修房交房纪录，142套房源顺利交付141套，一次性交房率高达99.3%，提高了消费者对于华润置地打造精装修房的认同。
离开华润后，他在福建缔造了一个职业神话。从2012年开始，只用三年就带领名不见经传的福建房企阳光城，实现销售额23亿元到230亿的跨越。
离开阳光城后，他又被中南置业老板陈锦石三顾茅庐，接下了中南置地董事长一职。又是三年，伴随着楼市的一波小高潮，陈凯将这个销售额500亿的南通小房企，带到了2000亿。
他从中南辞职后，前三天，中南的市值足足跌了45个亿。
被地产圈捧上“神坛”的陈凯，在今年3月空降地产“黑马”新力，就任联席董事长。据说在新力内部，陈凯可以与老板张园林平起平坐。
新力对这位明星经理人的期待显而易见。或许在张园林的计划里，新力很快就能像曾经的阳光城、中南一样，完成升华，走上巅峰。
遗憾的是，张园林的美梦，才半年时间就戛然而止。
2
两个光环的博弈
陈凯带着光环，但新力也不是一家没有故事的房企。
这家从江西走出的房企，堪称中国地产界近年来最大的黑马。新力成立于2010年，但从零起步到上市，新力用的时间是：
9年。
同样的阶段，也是这两年上市的正荣、大发、德信、美的等，平均时间超过20年。
1977年出生的张园林，也是最年轻的上市房企董事长。同样顶着光环。
▲资料来源天眼查
作为地产界的“打工皇帝”，陈凯目前在市场上的价码至少是2000万。
但加盟新力时，签订的三年期劳动合同上写着的年薪是：
120万。
这显然不是打工皇帝应有的价码。这背后的秘密，也正是陈凯选择新力的最大原因——陈凯和张园林之间做了一个房地产行业最昂贵的对赌：
让新力在2022年之前进入销售额榜15强。对赌成功的话，陈凯获得新力10%股份。附加条件是：不许业绩造假。
按新力目前的股价来算，这个对赌的价值大概是：
14亿元。
巨大的利益要用巨大的压力来交换。以去年的数据来看，权益销售额排名第15的阳光城，权益销售额为1351亿。而新力是450亿。
按照房企平均6.5%的年增长率，2022年top15的权益销售额门槛将达到1530亿。
用壹地产的话来说：
这意味着，未来的三年内新力至少要增长1100亿。
我朋友老六说：有钱人就是不一样，哪怕吹牛都这么勇敢。
陈凯的业绩压力可想而知。
但搏一搏，单车变摩托。全力以赴的陈凯立刻在新力开始了大刀阔斧的整顿。
一方面，打造地表最强战队，也就是换人。
来看看陈凯给新力带来的一些人事变动：
陈凯阳光城时期的老部下汤义龙，辞任青特置业总裁，加盟新力担任集团营销负责人。原卓越副总裁徐春加盟新力，担任深莞惠区域董事长；原中锐地产总裁、陈凯华润时期的下属胡俊任新力杭州区域总；原华夏幸福产业新城财务副总裁钟坚成为新力CFO；原旭辉银盛泰集团副总裁赵洵担任新力集团人力负责人一职；原深莞惠区域总经理薛金江上调集团；原融信广州城市总吴昊成为新力广州总。
与此形成对比的是，许多跟随张园林多年的老臣，包括一些“兄弟”、老将，都被换下了。
由于这样大幅的高层变动，公司执行董事及副总裁佘润廷5月22日提出离职回老东家协信。在陈凯加入之前，佘润廷曾是新力职业经理人中最高级别，分管投资、运营、营销及品牌。
大量的中高层，换成了陈凯的老部下，看到这样的场景，不知道张老板是否生出过悔意。
另一方面，就是调整作战路线。
深耕江西三四线，走进大湾区。这是陈凯的策略。
新力发家于江西。2019年11月上市前，公司的土地有一半在南昌。上市之后，在新力的年报中变成了：
新力一半的土地在粤港澳大湾区和长三角，江西的地只占总权益土储的三分之一，其中超过8成在省会南昌。
张园林显然是想走出江西，而陈凯上任后这三四个月里，新力已经进入丰城、德安、九江、景德镇、樟树、南城等江西县市。
据说，在“走出江西”和“深耕江西”这个大方向上，张园林已经与陈凯发生了两次争执。但从结果来看，显然陈凯占据了上风。
对于此，壹地产分析得很妙：
没有人敢轻易否定一个曾经创造过奇迹的职业经理人，尤其是学历一栏为空白的老板面对浙江大学毕业的总裁的时候。
但短暂的妥协并没有解决陈凯和张园林之间的根本矛盾，看着自己的老臣不断变成陈凯的旧部，看着这个越来越陌生的新力，张园林沉默了。
对陈凯而言，一边要面对“旧势力”的咄咄眼光，一边要面对难如登天的业绩对赌，也着实心累。
3
险滩遍布
陈凯的无奈离开，暴露了新力短期难以逾越的一些障碍。
这些障碍首先反映在财务数据上。
最新的2020半年报数据显示，上半年新力控股总合约销售额及应占权益合约销售额435.44亿元和210.61亿元，分别同比增长1.6%和6.8%。
但48%的权益占比，在行业内仍属低位。且不说恒大、中海90%以上以上的权益占比，克而瑞数据显示，2019年前11个月全口径过千亿元的27家大中型房企平均权益销售占比为72.3%，远远高于新力的48%。
飞奔“黑马”必然要承受的代价，是高企的负债和紧绷的现金流。
据智趣财经社统计，最近两年，新力的净负债率超过200%。
高速扩张之下，高负债进一步推升了融资成本。2016—2018年，三年中有两年，新力利息覆盖比率少于1、净资本负债比率高于200%、经营现金流量净额为负、平均融资利率超过9%。
2016年-2018年，新力的财务成本分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，甚至一度超过净利润总额。
赚来的钱都拿去还债了。
有意思的是，从年报上看，2019年底，新力将净负债率降低到了67%。
▲图源无冕财经
陡降的净负债率从新力仅占49.3%的权益销售比也能大概找到答案，隐藏的表外负债估计不低。
如今，监管层的“三道红线”从天而降，新力的处境变得更加举步维艰。
对于想要“冲进前15”的新力来说，这一定不是个好消息。
4
尾声
陈凯和新力，本是“两情相悦”。
对陈凯而言，成熟的千亿房企由于体系渐趋完善，而且“二代”成长起来之后，职业经理人的个人价值减小。这时候，准千亿房企则有更大的施展空间。
新力是地产界难见的“黑马”，加上足够诱惑的赌约，陈凯没有理由拒绝。
于新力而言，存量时代，留给它冲规模的时间已经不多了。千亿就在眼前，最后这一脚十分关键，不能犯大的错误。而操盘过千亿房企的职业经理人，熟悉各种“套路”，正是新力这种准千亿房企需要的人才。
遗憾的是，“两情相悦”的结合，也最终失败了。强如陈凯，也救不了新力。
也许正印证了那句话：
不努力一下，你怎么知道自己不行呢！
发布于：广东