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诸葛找房丨土地篇:土地市场冷热交替,政策导向下房企拿地态度分化

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原标题:诸葛找房丨土地篇:土地市场冷热交替,政策导向下房企拿地态度分化 来源:中国网地产

一、 土地市场“风波迭起”,供需总量赶超2019

(一)供应端发力带动土地成交上行

今年一场疫情来势汹汹,社会经济秩序受到严重影响,房地产市场不可避免的受到强烈冲击。二季度以来随着疫情的影响逐渐褪去,热点一二线城市优质地块频频供应,加之融资环境相对宽松,土地市场热度攀升。进入下半年,随着“三道红线”新规出台,融资监管持续收紧,土地市场热度有所下滑。整体来看,尽管上半年疫情之下市场被短暂封印,2020年全年供应和成交规模仍赶超2019年。根据数据显示,2020年重点城市住宅及商办用地供应144257.22万㎡,同比上涨3.38%,其中住宅用地供应115935.86万㎡,同比上涨3.73%;成交建筑面积为113126.27万㎡,同比上涨0.8%,其中住宅用地成交95400.85万㎡,同比上涨1.66%。

从季度数据土地供应数据看,2016年第一季度至2019年第四季度土地市场的供应呈周期性变化。2020年第一季度受疫情来临影响,土地供应大幅减少,为20701.28万㎡,同比下跌11.51个百分点。进入二季度为了减轻疫情对土地市场的影响,国家加快了土地供应速度,土地供应显著上涨至39282.8万㎡,同比上涨15.66个百分点。三季度随着国家出台“三道红线”政策,影响了房企拿地积极性,供应规模有所下滑。第四季度为了完成全年的供应,国家再次开闸放量,土地供应直线上涨,达到50675.89万㎡,成为近五年内季度供应新高峰。

从土地成交的季度来看,疫情影响下一季度成交量降至低点,成交规划建筑面积为15890.34万㎡,同比下跌19.05个百分点;第二季度随着国家加大了优质地块的供应,成交量显著上涨,成交规划建筑面积为34308.64万㎡,同比上涨18.29个百分点;三季度随着三道红线政策的出台,房企资金压力增大,成交量较上季度有所下滑,成交规划建筑面积为30941.39万㎡,同比上涨11.94个百分点;第四季度受到供应放量的影响,带动成交上行,成交规划建筑面积为32984.13万㎡,同比下跌8.27个百分点。

(二)大量优质地块放送,2020年楼面价再创新高

疫情以来,土地市场经历了从停滞到火热,随后回归理性的过程。从成交楼面价来看,二季度楼面价达到近年来的历史峰值。根据数据显示,2020年第一季度到二季度成交楼面价持续上涨,且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/㎡,同比上涨7.89%。楼面价的上扬主要是由于疫情后大量优质的地块的放出,拉动整体楼面价提升。进入三季度后,随着全国多地出台楼市调控政策,政策环境趋紧,叠加融资监管趋紧,房企拿地积极性有所下降,但仍高于去年同期,三季度成交楼面均价为4323.69元/㎡,同比上涨4.93%,四季度楼面价继续下滑,临近年末房企资金面趋紧,拿地谨慎,热情有所下降。

(三)土地溢价率年内先升后降,流拍率呈现走低行情

二季度以来,随着疫情阴霾逐渐褪去,加之优质地块大量供应,融资环境较为宽松,房企拿地热情高涨,进入四季度,融资监管趋严,房企出于资金面考虑拿地节奏放缓,整体来看,2020年全年溢价率水平先升后降。根据数据,溢价率从第一季度12.26%上涨到第二季度16.15%,到达年内溢价率最高峰,第三季度、第四季度溢价率持续下降,分别为14.89%、12.48%。

    而从流拍率来看,全年流拍率整体呈现走低态势,2月份受疫情影响最为严重,流拍率为24.25%,成为近五年来历史最高点。随后在经济逐步恢复下,房企拿地信心仍足,流拍率呈现下降趋势,到12月份,流拍率降至6.4%,较去年12月下降4.1个百分点。

二、疫情催化城市分化,一线城市抗风险性强

(一)一线成交火爆,同比增速远超二线城市

在疫情的催化下,各等级城市之间加速分化,一线城市仍是房企争先布局的首选,一线城市抗风险能力更强,疫情后房企对于一线城市更加青睐。二线城市作为本轮集中调控的中心,土地市场热度较去年有所回落,但整体仍稳中有升。三四线城市在本次疫情的冲击下,加之前几年需求透支,缺乏产业支撑,整体表现差强人意。根据数据显示,一线城市成交面积增速最高,较去年同期上涨30.5%,远大于二线城市及三四线城市;二线城市较去年同期上涨1.1%,三四线城市成交与去年几乎持平,微升0.4%。

(二)上海赶超杭州成为土地收金第一

今年在疫情冲击下,开发商并未放缓拿地步伐,反而利用政策窗口期积极拿地,疫情下的土地市场并不冷清,上半年热点城市高价地块频出。从城市分布上看,长三角土地市场表现不俗,上海、杭州、南京、宁波等均上榜,其中,上海土地出让金以2941亿元位居全国第一,较去年上升76.4%,杭州以2573亿元紧随其后。同时,成都、重庆作为成渝经济圈的核心城市,土地收金分别为1311亿元和1220亿元,位居前十行列。值得一提的是武汉是国内疫情爆发的起源地,今年的土地收入仍可观,土地出让金为1735亿元。

(三)三四线城市高溢价与高流拍并行,不稳定性增强 

从分等级城市溢价率来看,由于一线及二线城市土拍规则限地价且价格基数较高,三四线的溢价率高于一线城市及二线城市。根据数据显示,2020年12月,一线城市的溢价率为9.2%,二线城市的溢价率为10.0%,三四线城市的溢价率为15.8%。 

从分等级城市的流拍率看,一线城市流拍现象较少,三四线城市流拍现象最严重,尤其上半年受疫情影响,流拍率迅速上涨。根据数据来看,上半年一线城市流拍率为4.92%,二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.89%、16.70%;到了下半年流拍率有所下降,一线城市流拍率为2.24%,二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.53%、9.74%。

三、三道红线成为转折点,房企拿地节奏调整

(一)长三角城市仍为房企选择重点,环渤海、西南部下降明显

从近三年同期的成交规模来看,各经济圈中长三角、珠三角、西北部、东北经济圈成交面积均有不同幅度上涨,2020年长三角经济圈住宅用地成交规划建筑面积24030万㎡,相比去年上涨1.22%,仍旧是房企重点布局区域;2020年珠三角经济圈成交规划建筑面积12841.52万㎡,相比去年上涨25.04%;2020年西北部成交规划建筑面积4515.56万㎡,相比去年上涨49.772%;东北经济圈住宅用地成交规划建筑面积为7019.66万㎡,相比去年上涨26.92%;环渤海经济圈和西南城市成交面积相比去年有所下滑,其中环渤海地区跌幅最高为14.73%。相较于长三角、珠三角经济圈市场活跃度较高,环渤海经济圈由于受到疫情反复影响,加之调控长期处于从严状态,房企布局的积极性相对减弱。整体而言,南方经济圈表现良好,受到本身区域优势以及政策环境等影响,房企拿地意愿较强。

(二)三道红线下房企拿地态度分化

从各大房企表现来看,不同房企面对三道红线新规的反应呈现出不同的特征,其中保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响,表现相对较为积极,于此同时,对于踩线房企来说,下半年尤其是融资监管趋紧后,拿地节奏明显放缓,如恒大、金茂、中南等房企,纷纷在下半年减少拿地,其中恒大最为显著。

而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企,出于规模扩张等目的,在下半年拿地速度不减,未来或将面临严峻挑战。

四、土地市场预测

从全国土地市场来看,2020年土地市场整体供应、成交略有上涨,楼面价上行。预计2021年在房住不炒的政策原则下,加之“三道红线”新规的深入,土地市场将会延续平稳态势,房企拿地更加理性谨慎。

从各等级城市来看,预计2021年一二线城市热度不减,稳中有升,但涨幅不大,未来房企关注度会集中在一二线城市;而三四线城市土地市场热度会有所下降,土地市场逐渐转冷。

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