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58安居客张波:房企融资持续承压 土地市场难言乐观

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乐居财经讯 9月16日,国家统计局发布2019年1—8月全国房地产开发投资和销售情况。

2019年前8月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。

商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。

58安居客张波:房企融资持续承压 土地市场难言乐观

58安居客房产研究院首席分析师张波

58安居客房产研究院首席分析师张波对此分析表示:

融资从紧不变,行业降温持续。从8月房地产开发投资的数据来看,受融资侧从紧政策影响,整体保持稳中有降态势,1-8月份,全国房地产开发投资增速比1-7月份回落0.1个百分点。目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化,但在房企融资从紧不变的压力之下,投资降温的分化也在持续,东部和东北部的投资降温明显,1-8月投资增速分别比1—7月份回落0.4和1.3个百分点,也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。

一、土地市场难言乐观。8月的土地市场降温态势未变,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,土地成交价款6374亿元,下降22.0%,可以看出土地市场的降温依然持续,房企拿地依然保持谨慎。值得关注的是购置面积和金额降幅双双比1—7月份收窄3.8和5.6个百分点,降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变,相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

二、房企融资持续承压。从房企融资的大背景来看,针对房企侧强化严监管的态势8月保持不变,无论是信托、海外债还是ABS、开发贷都保持从严态势。8月9日,银保监会发文,对32个城市开展银行房地产业务专项检查,检查重点针对房企的土地储备贷款、开发贷款,以及个人房贷、住房租赁贷款。8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。因此不但负债率过高房企的下半年风险会明显提升,另一方面当下对房企融资的监管也并非“一刀切”,对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强,这类房企的资金安全性显得尤为重要。

三、 8月房企的销售业绩提升乏力。1—8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。值得关注的是,东部和东北部区域依然是降温重点,1—8月份,东部和东北部地区商品房销售面积同比下降3.6%和6.6%,区域的分化不但体现出房企出货区域的变化,也显示出购房者信心在不同区域出现分化,预计分化在下半年还将持续。具体对比7月,8月品牌房企的销售业绩有所提升,但提升力度已经非常缓慢。提升乏力并非房企减缓了销售力度,也并非市场整体出现大幅降温。主要源于两方面原因,其一是房企的“冲刺”提前, 6-7月的市场推盘节奏以及促销力度大于去年,8月业绩提升的空间已经有限;其二是城市分化,销售冷热不均,包括深圳、上海临港在内的热点城市和地区,受大政策影响带动了楼市热度提升,但一些三四线城市甚至的二线城市则已现降温。

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