2015年，是我接触菲律宾买房的元年，因为身边有个朋友一次性在菲律宾买了5套房子，当时我还有点犹豫和不解，菲律宾房子这么便宜吗？至于半打半打的买？
但1年后的2016年，我正式开始做了菲律宾房东。一直到现在，整3年的时间，我一共在大马尼拉买了6套房子，眼看着买的房子从只有一个地基到拔地而起50层，看着外国人是如何一点一点“侵占”菲律宾房市的。
这几年，不说翻倍翻倍的赚，但肯定是套套获利了的。今天，我就用我3年实战的经验，为大家还原一个我眼中的菲律宾买房历程，总结一下我这三年来的“实战”经验！
1，开发商是一切决定的前提！
好的开发商有多重要我就不说了吧。菲律宾目前我接触过的几大开发商，Ayala，SMDC，DMCI，Rockwell等的一些大的开发商，他们的项目几乎是个个卖的很好，很多时候抢不到一手房源，就只能去市面上等二手的了。但二手房源溢价也一定是有的，很多炒房的人赚的就是这个差价。
大的开发商，实力雄厚，房子质量好，地段好，价值也就高。价值越高的项目就越是抢手，不仅外国人爱买，本地人也爱买。马尼拉这几年房价上涨的这么厉害，很大程度上也是外来买房者推动的。
话说回来，因为菲律宾很多房子都是期房，买房，尤其是在海外买房，怕的就是钱付了开发商跑路了。而大的开发商，信用和市场背书都摆在那里，不会轻易坑你，毕竟人家还要在当地做生意，我的很多朋友都问我，海外买房毕竟不同国内，万一开发商坑我的房产证或者产权怎么办（菲律宾房子都是永久产权），这时候我会直接告诉它，只要选择大的开发商，这种情况基本上就不会发生的。
而且，大家普遍对于期房很大的担忧就是烂尾，那就更建议大家买大的开发商的项目了，人家背后有银行，还有很多上市了，毕竟，买房之前，资金安全才是前提。
2，为什么菲律宾是一个高杠杆买房的好地方？
其实很多国内买房的人都比较深谙此道，这个说法开始来自于香港。说白了就是以小博大，用比较低的投入去撬动更大的资产，而菲律宾就是一个非常适合用高杠杆买房的地方。
因为它的支付方式太好了。国内买房动辄上百万的首笔付款，这里足够支付10来套房子的首笔付款了。很多大的开发商的项目，比如SMDC的房子，甚至是0首笔付款。我开始在2017年就买了两套SMDC10%首笔付款的房子，两套一共20来万，就在曼达卢永，西边是makati，东边是ortigas，南边是BGC，被三个马尼拉的大CBD包围，2019年交房，只是我去年就卖出去了。
因为地段的原因，我买的这两套房刚过了一年，房价就涨了很多，我转手一卖，付了尾款，后来算了一下，差不多赚了十五六万，当然了，我赚的这点钱，和在菲律宾买房玩的风生水起的人可比不了。
继续说这个0shou bi fu kuan，比如说一套60万的房子，一般只要10-20%，也就是十来万块钱。但是这10-20%的钱，还可以分个一两年，甚至两三年支付，然后月月还个一两千块钱的月供，相当于“0首次付款“了。
这是什么意思，这一下子就把能在菲律宾买房人群的资金门槛大大降低了，几万块钱还能分期，基本上所有中产都能轻松无压力。而如果是置业买房赚钱的人，可能买个五套，甚至10套，比如我那个朋友。
3，买房的区域怎么选
这其实也是我开始接触菲律宾买房时候头疼的一个问题。现在我给大家一个诚挚的建议，就是，结合你的预算来。
几个核心区域，金融核心makati的房价要至少要3-4万/平，帕塞在马尼拉的定位是赌城、娱乐中心，博彩行业的老家，房价真心高，至少要3-5万/平了，其他两个CBD Ortigas和BGC的均价也差不多要3万上下。
但是你要知道，菲律宾因为土地私有，所以核心区的价值可能不单单体现在房价上，还有他的“稀少性”，几年前几个大牌开发商还在这些核心区域大兴土木，现在也越来越开始往北部奎松、南部alabang和东部发展了。
所以目前这些核心区域的期房项目比几年前少了不少，能卖的很多都是现房项目。
如果你预算充足，在这些区域买房当然是不错了，无论如何，地段还是老大。20、30平米的小户型，60、70十万人民币买个现房，还能出租赚租金，也还不错。而且，你放心，菲律宾的租金收入，是比国内强不知道多少倍的，就算在东南亚也是领先水准。
但是，如果你预算没那么宽裕，三五十万，也不是不能买。但是可以往几个核心区周围的住宅区走走。这里面我比较看好的就是北边的奎松。
历史原因，奎松被叫做“菲律宾老大哥”，以前也是菲律宾的首都。现在奎松市，是马尼拉面积大也是人口多的市，商业肯定是没有核心区域那么发达，但是，真的不缺人。买房，没人的话，那和买了一堆钢筋水泥有什么区别，你能指望钢筋水泥给你赚钱吗？
4，房子出租，租给谁？
这一点，菲律宾入门级玩家都能为你解答一二。人口过亿，马尼拉人口密度是北京的20多倍，菲律宾是真的缺房子。而且重要的是，70%都是年轻人，平均年龄24岁。而且为什么说菲律宾幸福指数很高？我去菲律宾考察的时候也能感觉到。
当地人基本不存钱，有多少花多少，但同时也因为大部分都是年轻人，没什么积蓄，普通收入每个月三四千块人民币，大部分都用来租房了。
刚我说的比较看好的北边的奎松，就是这么个吸引年轻人来住的住宅区。因为它房价相对便宜，不到2万/平，租金也就相对便宜点。要知道，几个核心区域的房租动辄小户型的也要三四千人民币一个月。
这也就是为啥，马尼拉人上班通勤时间那么长，2个小时纯属正常，能让他们岿然不动。核心区房价高租金高，还不如去便宜点的地方住。其实这就跟在北京国贸上班的人在通州住差不都的道理。
5，其他一些小TIPS
a,关于贷款。很多人问我，菲律宾买房能不能贷款。这里的建议是不建议你贷款。首先，外国人在本地银行是很难贷款的，即便能带，利率也非常高，8-15%差不多，实在不划算，毕竟本来也没有多少钱的房子。
b,保留原始文件、合同等一切材料。首先一定要选值得信赖的平台，不然万一中途协助你买房的顾问有人员变动，你也不至于被来回推诿，其次，如果开发商承诺房子是配备家具或者包租之类的，记得一定要写到合同里，给你的权益一层加固的保障。还有就是，在交付一切费用的时候一定要保留收据之类的相关材料，拍照留证，倒不是说担心开发商坑你，只是一切口头保障都不能作为法律凭证，还是得留存个纸上的证明。我朋友买房的时候就遇到过，实际上付尾款的时候和原计划的价格不符合，后来一查，是中间遗落了一项相关费用。凡事留个心。
c,关于交房。如果你买的房子是现房，或者是到了交房时期的新房（一般开发商会在交房6个月之内交房），那么验房的时候一定要仔细检查，是否有其他的问题，比如电线走位之类的，一旦你在交房协议上签字了，就默认你接受一切现状了，有任何问题提前提出来。
以上就是我关于菲律宾买房的一点经验谈，个人建议，买房，尤其是在海外买房之前，一定要做好准备工作，充分了解国家房产市场的现状和发展前景，根据自己的预算选择适合买房的区域。
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