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获利38亿!捂地16年,近7000套房未出售!李嘉诚吃相未免太难看

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作者:知了     来源:功夫财经

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长实集团甩锅,受害者是谁?

超人李嘉诚可能不会想到,时隔一年再次成为舆论焦点,是因为成都政府部门的一纸怒喝。

9 月 23 日,一份署名“成都高新区财政金融局”的文件在网络流传:因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,因此要禁止高新区内金融机构向该公司提供新增融资、贷款。

官方亲自盖章囤地行为,让本身就对高房价深恶痛绝的网友更加窝火,直接将李超人喷上热搜。

紧接着,针对网络传闻,长实集团火速回应:

第1、 和黄成都现在并非长江实业集团有限公司之附属公司,亦不是由本集团控制。 第2、 长实集团所有发展项目均严格按照国家法规进行,并不存在囤地的情况。

要说长实集团的回应,也是非常鸡贼。

两个月前的7月23日长实集团才刚刚宣布,将成都南城都汇项目以约78亿的价格打包出售予禹洲集团和瑞卓置业。而和黄成都,正是该项目的开发主体。

理论上讲,现在和黄成都的确不再归属于长实集团,但在今年7月份以前,还是一家人啊。那拿地16年还有近7000套房未出售这事儿,不是你干得?

接盘方自然也不愿意被动接锅,于是禹洲集团相关人士表示:这则处罚是针对原来股东,对公司收购的项目没有影响。目前项目处于准竣工状态,对融资需求也不大,他们正在争取项目尽快入市。

那么问题来了,和黄公司出售了成都仅有项目,套现离场,已经没有融资需求;接盘的禹州地产表示禁令针对的是原股东,对自己没有影响;成都金融局在项目出售两个月后,抓了囤地典型,表了决心,赢得美名。

那么整个事件中,受害的人是谁呢?

恐怕只有那些因囤地捂盘买不到房,被迫承受更高房价的市民。

02

吃相难看,只有自己是赢家

低价拿核心位置土地,通过缓慢开发、变相囤地,坐享土地升值,这是长实集团一贯的手法。

《中国经济周刊》曾做过统计,仅2005年到2013年的九年时间,李嘉诚旗下公司全部的29个地产项目就有18个未完工,有的地块甚至被囤了25年。成都南城都汇项目也不例外。

2004年,和黄公司进驻成都,一出手就是大手笔。以21.35亿元总价拿下成都高新区金融城核心位置1036.47亩的土地,创造了当时成都的地王记录。这个项目就是南城都汇,被誉为和记黄埔在成都的1号作品。

不过当年地价便宜,这块地的成交价约206万元/亩,楼面价仅为1030元/平方米。这块地位置极佳,在成都南三环的高新区,与金融城相接,放在上海相当于陆家嘴位置。

然而,南城都汇拿地16年,规划建设8期的项目只出售了6期,目前还剩近7000套房源未售。

而早在2006年4月,与南城都汇一街之隔的一块土地,以每亩640万元的价格被拍出,也就是说2006年南城都汇每亩土地已经升值430万,按1036亩总量计算,李嘉诚已经坐收40亿的土地溢价。

虽然这只是账面财富,但对善于资本运作的李嘉诚来说都不是事儿。

2006年,和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给当地农行、建行、中行三家银行,获得了26.21亿的抵押贷款,比购买地块的总价还多出4.86亿元,

可以理解为,李嘉诚用银行的钱零首付拍下成都金融城地王,还多套了5亿,搞定了未来几年囤地的利息。贷出的26亿,还可以用来去其他地方拍地,继续赚钱。

超人不愧是超人!

2020年,南城都汇的地价更加今非昔比,附近地块每亩售价已经高达2000万,楼面价达到了2万以上。16年时间,土地价格翻了10倍,楼面价翻了20倍,李超人赚得盆满钵满。

今年7月,长实集团终于将成都南城都汇整体出售,获利38亿港元离场。而此时卖出成都项目,也是有原因的。

2016年南城都汇出售6期,毛坯价格为每平米1.2万-1.6万,之后一直没有在推出住宅,如今该项目的二手房价格为2.3-2.7万。也就是说,未售的7、8期新房售价应在3万左右。

但是随着近几年调控的收紧,各地都有限价,而且南城都汇项目拿地时间太早,备案价批到3万几乎不可能,甚至当地有传言称只能批到1万出头。因此虽然7.8期虽然几乎是现房,却一直没有推出。

既然自己卖房不划算,不如整体出售,不仅规避了限价政策,而且能够提前套现离场。有不少人可能会觉得这是一个愿打一个愿挨,如果无利可图,也不会有人接盘。

的确,南城都汇位置极佳,而且如今成都几乎没有这样好地段的土地了。周边又有地铁、顶级学区的加持,一直很受热捧。又因为是收购项目,成本被大大提升,接盘方可以申请更高的备案价。

据接盘的禹州地产透露,如今项目7、8期已基本封顶,住宅单位精装修升级后即可推向市场,预计今年可部分进行预售,明年能有确认收入。

这桩收购,看起来是双赢。但是与拿地16年躺赚几十亿的李嘉诚而言,禹州地产只是赚个辛苦钱,还要费心思通过精装修提高溢价。

于成都政府而言,16年前把地卖给李嘉诚也是寄予厚望,是希望对方能够打造“一个全新的香港城”,带动南部新城的发展。

然而李嘉诚显然只想做的是第一个拿地,最后一个开发的人。拿地时周边没有人气,没有配套,等政府把地铁、学校修建起来,等其他开发商把配套做起来,原来的土地大大升值,李嘉诚坐享其成,购房者成为最后的接盘者。

更讽刺的是,这次长实出售成都项目后,只对成都公司员工的补偿做了口头通知,引发了内部的维权。

这样的生意里,其他人都是输家,只有李嘉诚赢得大头。不知大家此刻再重温李嘉诚“让别人多赚2分利”的故事,是否觉得讽刺?

03

囤地多年,为何管不了?

看到这里,有人会疑惑,这么明目张胆的囤地行为,没有办法管吗?

其实早在90年代,我国《闲置土地处置办法》中就规定

对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。

但是规定不够细致,有漏洞可钻。安排几辆挖掘机去工地装装样子,你也不能说我没动工。而且那些年李嘉诚在内地声望很高,是投资大户,地方政府也很给这位“爱国商人”的面子,对此也是睁一只眼闭一只眼。即使被处罚,损失也很小。

1999年,李嘉诚旗下公司拿下东莞海逸豪庭的地块,这个项目面积高达7000亩,被誉为亚洲最大高尔夫别墅群。

但是拿地之后一直没有开发,闲置近8年后后,地方政府实在看不下去,开出7915万土地闲置费的罚单。与8年时间土地几十亿的增值相比,8000万的罚款只是九牛一毛。

所以即使收到罚单,海逸豪庭也没有加快开发,拿地15年后的2014年,开发进度才刚刚过半。

为了打击囤地行为,国家在2012年对相关法律做了更加细致的规定:

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

不过上有政策,下有对策。这些也难不倒有丰富规避法律经验的和黄公司。

比如你要求三分之一的土地开工,那我剩下的三分之二可以龟速开发。比如此次成都南城都汇7、8期在建工在2017年和今年4月疑似突发大火,导致工期延迟,被市场称为“技术性捂盘”。

最好,我们是否应该认真反思,抓紧时间堵上这些法律漏洞?

04

海外损失惨重,重返内地会成功吗?

2013年开始,一直表示看好祖国发展前景的李嘉诚,大量抛售内地和香港项目,套现1700多亿,在内地及香港资产占比仅剩一成。同时在欧洲进行大规模投资,涉及资金超过1400亿港元,资产占比超过5成。

而在英国的总资产高达4000亿港元,遍布港口码头、天然气、医疗、酒吧等行业,被外界称为“买下了半个英国”。

不过受英国脱欧和疫情的影响,李嘉诚在英国的投资损失惨重。根据财报显示:今年上半年长实集团盈利约57亿人民币,同比减少57.96%。被其寄予厚望的英国酒吧业务亏掉19个亿,集团地产收益主要靠内地业绩支撑。

在今年2月份福布斯发布的香港50大富豪排行榜,蝉联21年首富的李嘉诚家族首次跌至第二。

在英国受挫后,很久没有投资国内市场的李嘉诚家族突然动作频频。

2019年年底出资24亿人民币参与收购上海浦东三林印象城;2020年初宣布将和国家电力旗下的吉电股份组建合营公司,出资越10亿。这两起事件被视为李嘉诚家族重返内地的信号。

只是,经历了“逃跑”、”摘瓜”诸多风波后,李嘉诚在内地能否还能向20年前那样备受推崇呢?

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