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春江水暖:持续“派糖”,湾区土市、楼市升温!

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  虎年第一季度已落幕,从近期的全国房地产格局看,3月“派糖”模式延续。

  两会维持“房住不炒”基调,地方继续因城施政,各级地方放开限售、取消限贷、降首付、扩大公积金、降房贷利率等一系列措施,调控出现松绑窗口,为楼市供需端输送利好。

  向来对楼市风声较为敏锐的湾区率先做出反应。

  据克而瑞监测,3月湾区商品住宅供求恢复,商品住宅共计供应261万方,环比上涨223%,成交339万平,环涨51%。

  尽管3月市场数据有所回升,但从整个一季度的成交规模来看,仍是近五年同期低谷。

  与此同时,与楼市紧密相连的土地端也表现出供求量齐升,广州、深圳、东莞迎来首批集中供地,供应规模均超百万方水平。

  值得一提的是,与去年严厉且苛刻的供地“玩法”相比,今年首场集中供地条件稍有放宽,降低门槛,提高“玩家”们的参与积极度。

  总的来看,3月湾区土市与楼市尚有了一丝暖意。那么,3月湾区有哪些热点资讯和楼市动态值得关注?

  楼市因“策”而动

  3月10日,广州市二手房查册范围扩大,实现全省联网,卖方如在广东省内,则需要遵循满五年唯一才能免征个人所得税;

  3月16日,东莞官网发布《东莞市人民关于进一步支持疫情防控帮扶市场主体纾困发展的若干措施》,提出预售项目确权后直接转现售,优化预售流程,将加快开发商回笼资金;

  3月23日,深圳住建局发文鼓励企业积极落实住房建设工作,租赁住房项目最高补贴1717万;

  3月24日,佛山人才T卡申领学历放宽至非全日制本科及大专,加大城市人口吸引力。新规执行后,意味着佛山间接放宽限购区购房门槛。

  值得关注的是,去年深圳自二手房“参考价”出台后,二手住宅成交步入低谷,2021年总成交量创下十年来新低,市场预期悲观。对此住建局回应“将视市场形势适时对二手房指导价将做出相应调整,将于近期公布”。

  另外,惠州住建局表示,2022年要促进房地产良性循环和健康发展,努力做到稳地价、稳房价、稳预期,确保价格指数波动幅度不超过5%。

  土市方面,3月24日,广州市规划和自然资源局发布《广州市2022年建设用地供应计划》。今年广州拟供应建设用地2505公顷,其中住宅用地供应计划751公顷,占比重30%。

  此外,东莞也加入“集中供地”阵营。3月8日,市场消息称,2022年东莞市将施行“双集中”供地,预计48宗涉宅地块将分四批次挂牌。首批次预计将于近期挂牌,拟推涉宅地9宗,总出让面积35.99万㎡,总建筑面积127.09万㎡。

商品住宅/供求齐升

  从3月湾区的供求情况来看,商品住宅共计供应261万方,环比上涨223%,成交339万平,环涨51%。与之相反的是,3月成交均价环降2%,为24615元/平。

  具体到九城,克而瑞监测到,仅中山商品住宅供应量微跌,其余八城均是供求双涨;成交均价方面,深圳受南山高价盘影响,价格结构性上涨21%,其他城市价格变幅均在10%以内。

  具体来看各城商品住宅供求走势:

  广州:本月供求量略有回升,价格受高价项目网签减少造成波动,市场信心处于修复阶段,叠加疫情多点散发,房企营销节奏被打乱,购房者观望情绪浓厚,“小阳春”表现不及预期,区域分化加剧,成交热点集中在东部黄埔、番禺及市区项目,南沙、花都等外围区域成交较为低迷。

  佛山:本月供求量价环比齐升,临广陈村华润、平洲中海以及三山万科三大地王项目相继入市,且多个持销项目持续推新,加上月内佛山迎来“2成首付”以及人才T卡门槛降低等利好政策推动,市场活跃度提升,全市月度网签成交量环比上升84%至76万方,为近半年次高位。

  肇庆:3月进入传统营销旺季,房企推货积极性明显回升,带动成交量小幅上升;市场方面,房企持续以价换量,配合渠道专场活动输出一口价单位及额外折扣促销,并结合低首付、送车位券、送物业费、送家电等手段逼客,但总体来说促销效果相对有限。

  深圳:3月随着疫情逐步得控,房企取证营销步伐恢复,项目营销积极,叠加房贷利率宽松、二手房指导价上调等利好消息传导,市场信心缓慢恢复,前期积累需求逐步释放,后续成交将缓步上升。

  东莞:本月供求量季节性回升,仍处于较低位水平;市场方面,多盘延续特价房策略促成交,另有部分项目受疫情管控因素影响,转投线上服务,包括线上看房、直播等方式,整体成效有限。月内东莞取消新房限售价政策,市场预期逐步转好,不过短期内客户观望情绪仍存。

  惠州:本月供求量逐步恢复,但涨幅有限,仍处于近一年次低位水平。市场项目顺销为主,多盘延续9-95折叠加赠送物业费/家电/产权车位优惠券吸引客户,市场竞争白热化,客户成交理性。疫情反复叠加高位库存背景下,市场承压较大,预计后市去库存仍为主要目标。

  珠海:传统旺季房企营销加力,多盘以特价房、一口价形式让利,吸引客户眼球,叠加信贷转好(利率下浮/放款速度加快)等利好因素带动,成交量环比止跌企稳,不过由于各区冷热不均显著,整体热度与往年相比仍有较大差距,小阳春成色一般。

  中山:本月住宅市场成交量大幅上涨,三乡镇保持成交主力地位,影响均价跌至近一年最低点。市场方面,本地疫情逐渐缓和,房企加快促销和推货力度收割滞后的需求,项目抓住“3·8”和季末节点积极推出特价房优惠刺激成交,叠加房贷利率持续回调和公积金额度上调利好,购房者信心提升,市场热度明显回暖。

  江门:供求回暖但仍是低位水平,市中心蓬江、江海、新会为成交主力,带动均价结构性上扬。房企推新力度持续低位,本月多盘加入促销阵营,但整体折扣力度较上月相差不大,个别项目如本地房企开发的楼盘促销折扣达77折,项目竞争持续激烈。

积极推盘/去化走低

  克而瑞监测到,3月各城推盘积极性提升,推货量为9933套,环比增加154%,同比下降59%。其中佛山推货量多达4473套。

  整体去化方面,3月去化率为17%(整体去化率剔除中山、江门推售量),环比下降4个点,同比下降22个点。

  深圳、珠海优质个盘热销支撑去化超5成,其他城市去化低位运行,且广州开盘去化跌破2成,创近3年新低。

  此外,据克而瑞统计各房企业绩,今年截至3月底,有深圳益田、越秀、华润、深圳地铁集团湾区业绩突破百亿。

湾区土市/升温回暖

  3月大湾区整体地市回暖,供求量齐升,其中广州、深圳、东莞首批集中供地拉开序幕,广州供应量达298万方,东莞150万方,深圳108万方。

  首先,广州今年首场供地中,总体延续上一批集中供地竞拍规则,重质量、降低出让门槛成为本次集中供地的主要特点,旨在提升房企拿地信心,保障土地市场平稳运行。

  其次,深圳本轮挂牌的8宗地块中,仅龙岗宝龙街道G02310-0001宗地采用“单限单竞 摇号”的规则以挂牌方式出让。

  另外“集中供地”阵营再添一军,今年东莞施行“双集中”供地模式,且从取消限售价/配建、下调出让价/保证金等方面降低竞拍门槛,有望激活土市活跃度。

  此外,肇庆、中山土市降至冰点,供求量挂零。

文章来源:克而瑞广佛区域

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