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长租公寓推动租金上涨被约谈,一旦出事将比P2P爆雷还惨

晓看君

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长租公寓推动租金上涨被约谈,一旦出事将比P2P爆雷还惨

最近,北京租金上涨过快,引发业内关注。我爱我家副总裁、创始元老胡景晖炮轰所谓长租公寓模式,被逼辞职。接着,北京市住建委约谈多家长租公寓平台,划下三不得、三严查的红线。一时之间,长租公寓进入到公共视野。

先来看一下租金上涨的势头。一线城市最近一年平均租金涨幅高达20%,远超往年水平。据中国房价行情网数据,7月深圳房租同比大涨了29.68%,北京也是高达21.89%,广州21.65%,上海16.46%。人们开始担忧,房子会从“买不起”转变为“租不起”。

过去房租问题不是一个特别大的问题,关键在于空余房屋拥有者并不把租房作为主要的收入来源。在二手房价格暴涨的前提下,租金那点收益,跟房价上涨所获收益来比较,可以说微不足道。房东对于房屋出租的态度更多是,能补贴一下家用就好了,以至于我国的房屋市场租售比在世界上处于极低水平。

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租售不同权。我国的户籍制度依托于房屋,有房才有户口,才有附着在户口之上的各种权利。但租房是没有户口的,也就没有随之而来的市民权利。所以,更多的人把租房作为过渡生活方式,迟早都要去买房,形成了流动性极大的租房市场。

房子是用来住的而不是用来炒的。国家加大了对住房宏观调控政策,严格管控房地产市场的价格上涨,导致炒房获益逐渐下降,租房获益开始成为房地产投资新的热点。而随着“租售同权”改革,租房也从过渡性暂时性的选择,变成更为普遍的住房观念。

此外,新毕业生踏入社会、通货膨胀、CPI波动等多种因素叠加,在市场供给没有明显改善的情况下,需求的持续增长,奠定了租房价格上涨的宏观背景。

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但是,有租金上涨的背景,却还缺少一个触发点。如果市场结构没有发生根本性改变的话,供需之间脆弱的平衡不会被打破,租金虽有上涨的大趋势,却只会慢慢上涨,不会一夜之间暴涨。房屋租赁市场上的新玩家“长租公寓”模式的出现,就成了打破市场结构的触发点,引爆了这一轮房租上涨。

长期以来,房屋租赁市场是一个“散户市场”,市场上活跃着无数的私人空余房屋拥有者,他们把自己多余的房屋提供给有着租房需求的群体,一般情况下,是双方直接交易,中介最多起个信息对接的作用。

这就是“散户对散户”的模式,市场上到处都是各种各样的房子,不同层次,不同价格,不同阶层,都可以满足自己所需,双方都有议价的空间,这个市场是充满活力的蓬勃的市场。

然而,一批新的玩家出现在了租房市场,与“散户市场”形成了新的博弈态势。这就是以自如、蛋壳、相寓为代表的“长租公寓平台”,他们大量从私人空余房屋业主手里拿房,签订长期承租合同。为了形成规模效应,谁手里的房源多,谁就更有市场优势。当几家同时看中一个房源的时候,就出现了哄抬价格的现象。

7月中旬,一名在北京市里还有套房子的陈某,将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。陈某预期价格在7500元每月,而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,每月成功涨价3300元,达到10800元每月,房租每年涨2%。蛋壳公寓的中介当时说,不管自如出多少,都多加300元。

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据了解,多家长租平台正在四处“抢房源”,直接抬高了租金价格。就像压倒骆驼的最后一根稻草,推动了整个市场的租金上涨。

长租平台的操作模式是,利用资金优势,先从房东手里拿房,然后重新装修出租。在重新装修的过程中,会打隔断,大间分割成小间,客厅餐厅也变成卧室,一间原本三室一厅的住宅,有可能被改造成五、六个卧室。如果是上面那套,按每间每月2千的租金,即使是从房东手里以万元价格拿到,还有得赚。但是,对租客来说,价格还是比以往会更高。

我爱我家副总裁胡景晖,就是在这种情况下发声的。他认为,目前租金暴涨,是平台资本在操控,表面上看,对房东有好处,但实际上同样是一场资本游戏,完全依靠资金链在支撑。长租平台以高价拿到房源后,要不断给房东付高额租金,并转身向租客收钱。一旦资金链断裂,比P2P爆雷更厉害。因为房东收不到钱,必然会赶走租客,无数人将流离失所。

长租公寓推动租金上涨被约谈,一旦出事将比P2P爆雷还惨

长租公寓模式,从理念本身是好的,属于租房领域的消费升级,也是散户市场上新的竞争者,只能通过切实做好服务,改善供给,与散户市场形成差异化竞争,以品质获得市场的认可,而不应当用消灭散户市场的方式出现,成为房租上涨的推手,严重破坏了城市生态环境。

北京市住建委于17日联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”要求。

三不得是指:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

三严查是指:同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

租户不是韭菜,是城市生态的一部分,不能想割就割。住房租赁市场,其价格可以由市场决定,但其性质却带有满足“居住需求”,这是是人类生活基本要求性质的市场,如果任由价格上涨,任由资本毫无节制扩张其欲望,中低收入人群、外来人员、刚刚参加工作的年轻人都将严重受到影响,没有了他们,城市将毫无活力。

资本本身是无所谓对错的,为了自身的扩张,可以毫无顾忌。但市场不能容忍这种行为,总不能等到洪水滔天,才出来封堵决口,那就迟了。

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