“房住不炒”深化年，房企洗牌进一步加剧。
最近关心地产行业的蜜友，想必已经听到了不少坏消息，其中不乏头部房企。
相比腰部及往下而言，头部房企还算情况不错的，比如最近频上头条的昔日千亿黑马中梁控股，蜜姐为他捏了把汗。
01
从公开报道来看，2021年的中梁控股，无疑经过了一个多事之春。
先是4月30日，中梁控股位于浙江武义芳华路的“中梁壹号院”在建项目（未交房）发生地下室坍塌，坍塌面积约300平方米。
28天后，武义县住房和城乡建设局进行了通报。
坍塌的主要原因是疏于管理，未考虑安全操作和防护需要，局部堆土和施工的总荷载超出原设计的荷载限值，挖掘机又在覆土上进行平土作业，生生压塌了整个地下室所处区域的地面。
根据专家组的分析，此次塌陷事故是由于该区域个别柱子受压破坏导致其周边结构发生连续破坏造成。
该事件甚至引起央视的注意。
中梁房屋质量的问题似乎不仅于此，蜜姐从朋友的口中也听到老家湖南常德中梁项目的糟心事。
自2020年12月以来，常德中梁滨江首府高层业主陆续发现其所购房屋楼板存在开裂情况，地下室梁柱偏心且渗漏等问题。据业主不完全统计，裂纹主要集中在高层，受牵涉业主约有800户左右。更早时间的蜜姐就不一一例举了，也欢迎蜜友们留言现身说法。
接着，中梁控股又陷入商票逾期风波。
5月11日有消息称，中梁地产旗下济南梁鼎置业6.78亿元商业承兑汇票将陆续到期，欲兑付“得打8折”。
紧接着相关负责人表示，所涉及的商票规模确实是6.78亿元，但不存在8折兑付的说法，到期票据已经全额兑付，算是一个乌龙。但也有媒体说打折对付的事件确实真实存在。各种内情，只有内部人士才知道。
再就是人事方面的各种大动作。
据界面新闻报道，中梁对旗下多位区域总进行了换防。换防后，除了浙江大区总裁魏光洲为70后外，中梁控股其他区域总裁均为80后。
另外还有个小道消息，中梁控股执行总裁李和栗近日已提出辞职申请，接任者可能为“常务”副总裁何剑。
2019年，黄春雷辞任总裁，老板杨剑将地产板块交给了1987年出生的李和栗。当时的李和栗32岁。
如果上述消息属实，那么李总在位时间仅不到2年。
02
对于中梁控股，长三角的蜜友应该最熟悉。公开资料显示，其成立于1993年，早期只是温州起家的一家区域性房企，业务范围主要在江浙地区。
也许是从上一轮房地产起飞潮中看到了更大的商机。2016年，中梁控股把集团总部从温州搬到上海，全国化步伐就此开始。
和诸多房企抢滩一二线不同，中梁走的是“农村包围城市”路线。棚改货币化那会，开始在三四线城市加速扩张。
2016年，中梁控股的营收不到30亿元。2017年这一数字达到140亿元，2018年突破300亿元，到了2019年，接近600亿，这个速度，让人惊叹！
速度的B面，就是债务和工程质量。
工程质量上文蜜姐有举例。债务方面，2017-2020年，中梁控股负债总额分别为968.57亿元、1613.2亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，也是开启了加速键。
短期借款从2017年的75.61亿元增长到2019年的201.25亿元。好在2020年有所下降，将至164.78亿元。
另外值得注意的是，中梁控股还存在“明股实债”嫌疑，实际债务可能负担更重。
财报数据显示，2018年-2020年，中梁控股少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%和63.9%，但少数股东权益占比仅23.56%、38.7%和43.0%，两者之间的差值分别为38.24、19.5和20.9个百分点。
融资成本上，中梁控股也居高不下。克而瑞数据显示，2021年2月房企境内发债平均利率约5%左右。海外债平均融资成本降至5.44%。4月单月融资成本环比下降0.71%，仅为3.93%。
但根据中梁控股的公告，其在5月进行的一笔2022年到期的3亿美元票据融资成本为8.5%。
03
前几天，中梁控股公告披露，今年5合约销售金额约137亿元，按年跌9.27%，合约销售面积约113.2万平方米，合约销售均价约每平方米1.21万元。
截至今年5月底止，集团累计合约销售金额约758亿元，按年升76.28%，合约销售面积约608.4万平方米，合约销售均价约每平方米1.25万元。
由此推算，今年前5个月，中梁控股已完成年度目标的约42%。
速度也在下降。
无论是从宏观还是微观来看，房地产狂飙猛进的时代都结束了。这两年，步子迈得太大的一些房企暴雷新闻也不少。
头部房企面对“谣言”，或许还能挺一挺。腰部及以下房企，尤其杠杆率很高的，一则或真或假的消息可能就会迅速发酵，导致危机。
中梁或许还算里面比较幸运的，希望在稳定自身财务的同时，加强房屋质量方面的品控，不要让购房者伤心，住房回归居住属性的时代，品质才是房企的安身立命之本。
发布于：天津