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世纪金源服务上市背后 黄家二代的财富版图

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来源:大摩财经

远不止财富榜上的数字

撰文 | 舒克

蛰伏三年多之后,世纪金源再次高调出现在大众面前。

从一贫如洗闯南洋到福建首富,世纪金源的创始人黄如论的成功充满了传奇色彩。相比一些房地产大佬的高调,“神秘”一直伴随着黄如论。坊间一度传闻“见地产商容易,见黄如论难。”只有每年的慈善榜单公布,才能唤起市场对黄如论的一缕记忆,其也因此被称为“首善富豪”。

三年多前,多次以慈善出圈的黄如论卷入官员行贿案,逐渐退出公司经营,将股权和管理权都交到了儿子黄涛和黄世荧手中。目前,世纪金源由黄涛和黄世荧分别持股60%和40%,黄家已经进入二代掌权时代。

1月20日,世纪金源旗下的物业板块世纪金源服务在港交所递表,让外界可以一窥黄如论家族的财富版图。

冲击资本市场

世纪金源服务是“世纪金源系”首个推入资本市场的板块。黄涛、黄世荧兄弟通过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权。

世纪金源服务体量并不算大,仅仅是一个中型物业公司的规模。最近三年的年收入在10亿元左右,截至去年三季末,世纪金源服务合约总建面达到7410万方,在管总建面达到6390万方,在目前的上市物业公司中处于中游水平。

和大多数脱胎房企的物业公司一样,世纪金源服务的业绩主要依靠母公司“输血”。2018年到2020年前三季度,世纪金源所开发的物业分别占世纪金源服务在管建面91%、75.1%和74.7%。

受益于世纪金源擅长的超大盘项目,世纪金源服务的盈利能力处于行业前列水平。2018年到2020年三季末,世纪金源服务的毛利率分别为32.1%、31.8%和37.6%,高于百强物业公司平均值。

值得注意的是,招股书显示,世纪金源服务没有任何银行贷款,那么其融资渠道只能是成本更高的非银贷款。

早在2004年,当时还担任世纪金源副总裁的黄涛曾明确表示“我们对上市没兴趣。”这就引出了一个疑问:世纪金源为何派出并不突出的物业板块率先冲击资本市场?

物业公司赴港上市潮是直接原因。从2019年下半年起,房企分拆物业板块上市成为主流。大大小小的物业公司通过资本市场输血,正在加大行业内的市场分化,缺乏低成本融资渠道的世纪金源服务希望借机进入行业竞争深水区在情理之中。

此外,受疫情影响,酒店、零售、文旅等行业在2020年都经历了艰难大考。对于深耕酒店和商业地产的世纪金源来说,受到冲击是不可避免的。不能将鸡蛋放在一个篮子里,借着物业上市潮开辟新的融资渠道、做大物业板块,无疑是一箭双雕的局面。

事实上,在黄涛的领导下,“世纪金源系”表现出对资本市场的浓厚兴趣,并且以深入角逐皖通科技(002331.SZ)在资本市场闻名。

2020年3月,皖通科技内斗激化,原控股股东南方银谷实控人被罢免上市公司董事长职务。几乎同一时刻,黄氏家族的西藏景源举牌皖通科技。

在随后的皖通科技资本争夺战中,西藏景源不断增持。截至2020年12月,西藏景源持有皖通科技13.7279%股份,已经非常接近大股东南方银谷13.73%持股。

皖通科技的股权争夺战最终谁能笑到最后不得而知。不过,世纪金源服务冲击资本市场给了市场一个很大的想象空间:黄涛要将几个业务板块推入资本市场?世纪金源的财富到底有多大的规模?

首善富豪

世纪金源的创始人是现年70岁的知名福建商人黄如论。

上世纪80年代,黄如论独自前往菲律宾谋生,在国外积累第一桶金后转向国内发展。1991年,黄如论成立了世纪金源的前身金源房地产公司,创业之初全套班子只有8个人。经过数年发展,金源房地产逐渐成为福州地产界的龙头,在福建先后建成福州国泰大厦、福州金源大广场、金源花园等项目。

世纪之交时,黄如论挥师北上,在北京建成了北京世纪城项目,首创“造城”模式,连续四年夺得北京市年度销售冠军,将黄如论推上了资本大佬的位置。

此后,黄如论在福建、江西、云南等地多点开花,大量复制世纪城模式。2009年,世纪金源荣登全国房地产销售面积第二名、销售总额第八名,是房企TOP10中唯一一家既非上市公司也非国企的企业。

2013年,黄如论以27亿美元的资产成为福建首富。2020年胡润百富榜中,黄如论以260亿财富排在第197位。

不过,外界普遍认为财富榜单低估了黄如论的财富,从其庞大的资产版图来看,黄如论父子的财富很可能远超百亿规模。

世纪金源官网显示,其以房地产开发、酒店、商业地产、金融资本运营、核桃油生产为支柱产业。

其中世纪金源房地产在售项目包括合肥、宁波和福建的六个项目,仍主要延续世纪金源优势的超大盘项目,总建面达到3150万方。此外,世纪金源还在杭州、福建贵安和福建罗源建设了4个主题乐园。根据世纪金源的说法,主题乐园产业已经成为新的增长极。

酒店和商业地产业务是外界对世纪金源的最初印象。世纪金源的酒店业务起源于2001年,当年凭借5亿投资的福州世纪金源大饭店一举成名,此后世纪金源一直坚持高端酒店路线,到2019年已经有20家五星级酒店。

世纪金源的商业地产业务和世纪城项目一样,起家于北京。2004年,世纪金源旗下巨无霸商业地产金源时代购物中心在北京开业,一度号称亚洲第一的Shopping MALL。随后,世纪金源继续在重庆、昆明、合肥等地复制大型商业地产模式。截至2019年,世纪金源自持商场达到12家,其中北京世纪金源购物中心以64.5亿销售额在全国所有商场中排在第9位。

世纪金源的核桃油业务最开始源于当地的助农计划,项目体量不大,最初投资只有5.7亿。目前以发展核桃油、核桃食品等核桃产品为主。

除了五大支柱产业,世纪金源在大健康领域也频频布局。根据世纪金源的说法,其大健康业务主要由腾云大健康运营,后者成立于2017年7月,旗下控股和参股公司众多,拥有圣诺儿童健康、腾云视光、深圳光靓医疗以及世纪圣诺医疗Medical Mall等品牌。

金融版图

世纪金源五大业务线中,最引人注目的是其金融版图。

官网信息显示,世纪金源在中国大陆已投资2580亿元人民币,除各类不动产外,最主要的投资就是金融业务。

“世纪金源系”进入金融领域很早。官网信息显示,世纪金源2002年就入股北京银行,此后再入股重庆农商行、云南富滇银行;2010年中买入了中信建投和新华人寿股份,介入证券市场投资。

“世纪金源系”虽然深度介入各金融领域,但在黄如论隐居幕后之后,黄涛也在次年卷入A股操纵案,世纪金源逐渐在资本市场蛰伏,收缩了不少金融布局。目前,世纪金源已经不在北京银行、重庆农商行、富滇银行和新华人寿前十大股东名单中。

在“世纪金源系”现有的金融版图中,其中一项重要的金融资产是中信建投(601066.SH/6066.HK)的股权。2010年,黄如论斩获中信建投8%股权,试图分享中信建投的资本盛宴。因中信建投推迟A股上市,黄如论一度转出大部分持股。2020年底,黄涛和黄世荧控制的腾云投资参与中信建投定增。目前,腾云投资持有中信建投2%股权,位列前十大股东。

此外,另一家与世纪金源有着密切联系的公司贵安新天地,也位列中信建投前十大股东。贵安新天地股东名单包括世纪金源和黄如论的家族成员黄如健。如果算上这部分持股,黄涛兄弟实际控制中信建投2.5%股权,以1月22日收盘价计算,价值超过78亿。

除了证券牌照,“世纪金源系”还手握保险牌照,这也是黄氏家族重要金融资产之一。

2016年,腾云投资入股农银人寿,此后多次增持。2019年7月,农银人寿披露了一项股权转让计划,腾云投资和新纪元拟分别向世纪金源转让2%和8.34%股权。转让完成后,新纪元退出股东名单,腾云投资和世纪金源合计持有农银人寿19.99%股权,将成为仅次于农业银行的第二大股东。不过,这项股权交易自2019年7月披露后并无下文。

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