今天，想跟大家聊聊，接下来的政策调控会怎样，因城施策，一城一策，如何施策呢？接下来的政策看什么呢？
两个字：舆论！
舆论调控如何理解？
先看，2019年楼市四个有趣事件。
分别是：深圳、青岛、张家港、开封
2019年12月19日，深圳一些住宅小区的业主通过微信群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价，在网络上引发了不小的关注。随着事件的不断发酵，二手房业主“抱团”抬价已经从最初的南山区个别楼盘，逐渐蔓延至福田、龙岗、龙华等多个区域的多个楼盘。
深圳市住房和建设局房地产业处处长 李东：如果有业主非要网签，必须到我们的区住建部门签订一个风险知晓书。而且我们还要求中介机构不允许代理这些经过恶意抬价的小区的楼盘。最后对那些参与哄抬房价恶意炒作的业主，一经查实，我们要把他移交公安机关去处理。
2019年12月24日，“青岛西海岸新区放开限购政策，青岛本地人可在西海岸新区购买第三套房”，青岛这座新一线城市，被舆论铺天盖地报道，次日政策取消。
2019年12月10日，在楼市放松趋势下，张家港被爆取消限售。
一瞬间，“政策大转折”，“打响第一枪”等等大量舆论报道出来，张家港这座小城市占据各大媒体头条，各个社交平台也都在讨论这个事情。
舆论压力太大，张家港第二天“认怂”，继续限售。
2019年7月19日，开封宣布取消限售，结果舆论压力太大，第二天就撤销了文件。
发现了吧，在大众舆论口中“那些城”的政策变“怂”了。
也就是说，当一座城，想燃起中央给予的“一城一策”这个星星之火的时候，舆论的力量会泼一盆“大众口水”。
楼市调控，变为“舆论调控”！
业内人都知道，国内舆论地位到底怎样。现在，大众舆论竟然能影响到楼市调控政策了，这非常罕见。
舆论，必然是因城施策的重点，因城施策的前提是：住房不炒！
这说明什么问题？真正重视大众对楼市的预期了！
以前调控的是价格，现在调控的是大众预期。价格只是结果，大众预期才是更深层次的关键因素。
为什么要重视预期？预期决定行动！企业是否投资取决于预期，消费者是否消费也取决于预期。具体到楼市，房企是否扩大投资取决于房价预期，大家是否买房也取决于房价预期。
只要预期存在，信仰不破，房价可以长期上涨，长时间偏离基本面。
过去的二十年，从大城市，到小县城，国内绝大多数城市的房价都是一直上涨，房价上涨预期已经根深蒂固。
过往楼市调控，都是为调控而调控，只调控价格本身。
舆论调控，打破房价上涨预期，本轮调控比以往走的更深，将极大影响开发商、购房者、以及卖房者和买房者的行为。
为何现在要动楼市预期？
全球有两个房地产市场，一个是房地产市场，一个是中国房地产市场。
一直以来，我们的房地产市场，都是取决于政策变动，市场供求规律很少起作用。
回望过往房地产周期，都是以价格涨幅为坐标，而不是绝对房价，并且房价涨幅周期跟调控政策放松和收紧周期密切相关。
一句话，政策调控决定房价涨跌！注意，这是之前！
1996年，当时主流观点是，“住房建设是国民经济的新增长点”。
所以，就很容易理解，过去20多年，即便调控了一轮又一轮，但房价还是一直上涨。
现在不一样了！
从2016年12月份提出“房住不炒”，到2019年7月份提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们对房地产的定位已经重大变化。
各大官媒头版头条也都提醒，“摆脱房地产依赖性成为重中之重”等等。
未来的大趋势是什么？对比一下美国企业盈利结构就知道了：
这也意味着，以后的房地产调控，收紧是主观意愿，是大趋势，调控放松是暂时的，是逼不得已，但凡有其他办法，就不会放松调控。
调控决定房价，所以未来的房价一定不会大涨，最大可能就是区间小幅震荡，或缓慢下跌。还是要提醒一下，有些城市会有补涨现象出现，本公众号下期会做一篇：2020年房地产价格补涨城市！
过去10年，房地产最火爆，买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。
据中泰证券测算，过去10年，如果投资大宗商品并一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。
炒房客赚的更多，因为他们杠杆加的大，加的多，考虑到这个因素，炒房客的投资收益要翻好几倍！
全国的炒房客赚的都是房价上涨的钱，而不是租金的钱。就跟炒股一样，赚的是股票上涨的钱，而不是股票分红的钱。
今年，2020年房价可能会反弹，明年，房价也可能会反弹，关键是，能反弹多少呢？
未来有一个共识就是，房价不可能再暴涨了！最多是小幅反弹，还有就是某些城市迎来补涨。
深圳是二手房房价不超过5%，这是2019年长效机制规定的涨幅限制，深圳在年初时就已经划定了该目标。
看一下炒房客的成本收益：
以上海为例，房贷利率5%，房屋折旧4%，租金收益不到1.2%，如果房价不涨，炒房客每年得亏7.8%！
过去一年，有一半以上城市房价涨幅都没超过6%，即便按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，全国一半城市的炒房客都在亏钱！
投资看的是未来。很多人都预期，未来中国的租金回报率会回归正常，达到发达国家水平。
租金回报率提升至5%了，但是房价涨幅却会下降至4%以下，其他条件不变，炒房客还是亏的！
即便不亏，炒房的净收益也非常微薄，远不如做点其他投资。
更重要的是什么？炒房客资金被堵死了！
炒房跟炒股还不大一样，炒股基本都是自有资金，炒房靠的是杠杆！
当下政策趋势是，房贷审批越来越严，目前许多城市对3套及以上购房，都停止贷款了。
如果想获得资金，只能通过其他渠道，相应的，资金成本会更高，房价涨得少了，炒房客照样哭。
廉价的银行信贷，是炒房客过去战无不克的重要武器。
堵死资金渠道，空置税、房产税阴影又笼罩头顶。
普通人还能买房子吗？
关键还得回到“房住不炒”上，它是什么意思？
再明确一下：就是要降低房子的投资属性，让房子回归居住属性。
以前，房子都投资品；以后，房子是消费品，这是未来房地产市场的大趋势！
在投资品的大范围内，每个投资标的，定价因子都不一样，投资逻辑也不一样。
投资品和消费品，差别更大，根本就是两码事，背后逻辑也完全不同！
2020年，要不要买房？
问这句话，反映的是一位购房人内心的购房需求：只说四种情况
也许，你是刚需。
或许，你是改善。
或者，你就是炒房人，高杠杆纯投资，纯炒房。
还有就是，你手里有点闲钱刚好有个房产中介跟你说了一个在听上去挺火爆的地段上的一个楼盘，想问问房地产投资市场。
刚需族尽快买吧，
改善族你买吧，
炒房族你就别作了吧，
发布于：广东