来源： 凤凰网房产
5月17日，注定又是历史性的一刻，公积金贷款利率降0.25个百分点，商贷利率下线限取消，首套、二套首付比降5个点至“15/25”，国务院副总理何立峰强调“去库存”，不少人为之振奋，居民杠杆是不是又要加起来了？楼市又要起飞？
其中三条跟居民杠杆有关，欲通过降利率，降首付，刺激居民加杠杆的意愿，试图再激起已沉寂的居民购房需求。
一是，央行：自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。这是延续了过往的政策基调，为提高居民的购买力，减轻居民购房压力，公积金层面的政策也是始终保持积极跟进，不仅包括公积金贷款的利率，公积金贷款额度等等，致力于激发一部分满足条件的购房群体的购房需求。
二是，央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这是政策的进一步深化，从最初的满足条件的城市阶段性取消利率下限，到如今的全面取消，力度不可谓不大，也是为了减轻居民的购房压力，提振居民购房信心。但是具体各个城市、各个银行最终的执行情况仍需视具体情况而定，这或将带动一波需求的释放。
三是，央行、国家金融监管总局：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。2023年开始，房贷政策的调整也是组合拳出击，“认房不认贷”全面执行，个人住房贷款首付比例已做过两次调整，2023年首付比例全国档下限由“2334”调整到“23”(2023年8月底，央行、国家金融监管总局：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%）到今天（5月17日）的“15/25”，自此住房商贷首付比例已经降到了历史最低水平。
以上三条瞄准居民杠杆的政策，毫无疑问，对楼市而言将形成利好，通过减轻居民首付压力和还款压力，刺激居民买房加杠杆，提振居民购房意愿，这大概率会刺激一波需求入市，接下来就将下场，各地楼市数据层面或有反馈，特别是在强三四线城市或能激发增量需求入场。
但是，我们也不得不注意的是：
其一、仍有一部分群体，住房需求很难释放出来，买房的杠杆很难加的出来。背后的根本逻辑是我们一直在强调的，购买力的缺失，当下的收入不足以支撑买房的大宗消费，更是对未来的不确定性和安全感的缺失，对宏观经济走势的不确定，而产生对就业、对收入的无预期，所以居民差的不是那5个点的首付，和每个月房贷少付的部分，而是没有购买力，拿不出整个的首付，更还不起数十年的房贷，降首付，降利率都是一定程度上减轻压力，并不是不要首付，不要还房贷，这是核心的制约。
其二、政策是否已经到底？这可能是全行业比较关注的点，按照当前的形势看，政策救市的决心强烈，大概率会持续跟进，但是政策的底到底在哪？何时能够不再观望，这是个问题。比如首付比例，是不是还会再往下调，居民的这个疑虑也需要打消。不可回避的是，很多的政策调整确实存在试探，“挤牙膏”式的出台，这也理论上也无可指摘，根据市场的反馈决定下一步的动向。但现实的情况是，整个行业已经是处在阵痛的中央，行政性政策的存在已经没有再存在的必要，也大可不必去担忧政策放开，楼市的暴涨，这个基础已经不在了。
其三、国家给出政策下限，但具体执行还要看各个城市的具体落实和执行。2023年，首付比全国档调整到“23”的时候，核心城市还是34，这一轮会不会调整到位，还有很大不确定性，或者说一次性调整的可能性并不高，预计绝大多数城市会跟进，尤其是现在限购政策已完全解除的城市。
其四、行业整体的量在持续调整，当量的变化调整带动价格企稳回升时，市场才有可能真正的筑底完成，这个时间点在哪仍有待进一步观察。
其五、现有政策还不足够调动居民加杠杆的意愿，配合贷款期限的延长、稳就业、问产业等政策的配合或更有效。
提振居民加杠杆购房时，也需要警惕对消费的牺牲，在首付比和贷款利率上给居民减轻压力，但是在其他方面，却有增加居民压力的倾向，比如水、电、燃气、高铁车票的涨价等等，这显然并不是一个有效提振大消费市场的举措，也会产生过度消费、前置消费的危害。
第四条政策事关“去库存”，5月17日，国务院副总理何立峰强调“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。4月30日，中央政治局会议上也提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。当前在“去库存”方面，主流的方式是“以旧换新”，目前已有超50座城市地区出台“以旧换新”政策，5月中旬，武汉首例“以旧换新”案例已经完成。
但是我们也需冷静看待这轮“去库存”，其一，环境大不同，相比于2015/2016年的那一轮“去库存”，无论是措辞，宏观经济环境、城镇化率，还是房地产行业发展现状、居民杠杆水平，都不可同日而语；其二、约束很具体，一是资金哪里来？二是价格怎么定？三是，收购多少量？这些问题仍有待进一步解决，倘若解决了资金的问题，那么无论是“库存”的消化，还是“三大工程”推进的难题都能迎刃而解，所以我们还需进一步观察政策的具体走势和深入。
发布于：北京