【蜂鸟】“散财岛主”背后 :一门动辄上亿元的游戏
想买个岛当“岛主”吗?
近日,宁波象山县的旦门山岛使用权及岛上附属资产在淘宝公开拍卖。评估价3977.19万元,起拍价2785万元,竞价周期一天。
旦门山岛2001年开始开发利用,经过了两任“岛主”,它是首个有明确使用权的无居民海岛,拥有第一张由国家海洋局颁发的编号为“11001”的无居民海岛使用权证书。
不过,尽管旦门山岛有一定的开发基础,且“身份”特殊,但这轮拍卖还是有价无市,围观者众多,却没有人出价和报名。
旦门山岛拍卖预冷,正是我国无居民海岛开发的一个缩影——面朝大海的买岛生意,看上去很浪漫很诱人,实际上却是一门高投资、高风险的生意。
01
买岛热是何时开始的
首先要指出的是,所谓的买岛当“岛主”,指的是无居民海岛。按照《海岛保护法》的定义,无居民海岛,是指不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。
海岛和陆地一样所有权在国家。无居民海岛的开发,是通过使用权的租赁,买到的并不是真的独立产权。
大家耳熟能详的案例是,财经作家吴晓波在1998年,花费50万元在千岛湖租了一个小岛,种植杨梅树,而酿造杨梅酒的生意,为他带来了近百万元的入账。
早期的无居民海岛的开发,其实并没有明确的依据,一直处于无序开发的状态。直到2003年,《无居民海岛保护与利用管理规定》发布,其中首次明确,允许个人或机构开发利用无居民海岛,租用期最长为50年。
2004年温州商人陈晓娴,租赁承包了洞头大竹峙岛,共投资400万元,她也被称为是“温州第一女岛主”。
不过,买岛热的进一步升温,还要等到2010年以后。这一年《海岛保护法》实施,这是首次以立法的形式对海岛进行保护与管理;同时,《无居民海岛试用金征收使用管理办法》也正式落地。
按照《无居民海岛试用金征收使用管理办法》,无居民海岛使用权,可以通过申请审批方式出让,也可以通过招标、拍卖、挂牌的方式出让。
也就是说,在2003年宣布个人可以“买岛”的基础上,无居民海岛的有偿使用机制,这次在政策层面得到了进一步明确。并且随后一年,无居民海岛名录公布,包括176个海岛,主要分布在沿海省份。
2011年,宁波象山大羊屿岛公开拍卖,这是全国第一拍;也是在这一年,宁波商人黄益民通过补办手续,拿到了编号为“11001”的首张无居民海岛使用权证书。
他们都期待着能通过吃螃蟹的尝试,将无居民海岛打造成旅游产业的摇钱树。
02
“岛主”没那么好当
尽管旦门山岛的起拍价高达2785万元,但在明面上,买岛的出让价格其实并不高。
按照《无居民海岛使用金征收使用管理办法》,无居民海岛使用权出让最低价,等于“无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准”。
比如在海岛众多的辽宁,无居民海岛最低出让标准,为每公顷每年0.37万元。换言之,一个面积一公顷的无居民海岛,一年只要花3700元就可以拿下。
但千万不要以为买个岛当“岛主”,是一件门槛很低的事,它的开发难度要远超过很多人的想象。
旦门山岛之所以拍卖,正是因为后续开发成本太高,难度太大,“岛主”黄益民因为经营不善直接变成了“老赖”。
而类似开发烂尾的现象,远非旦门山岛一例。包括全国第一拍的大羊屿岛,也一度因为资金链断裂而暂停开发。当年的“温州第一女岛主”,在开发五年后的2009年同样黯然退场。
为什么出让价不高,实际开发却如此困难重重,以至于私人开发鲜有成功案例?原因是多方面的。
首先,出于保护海洋生态考虑,国家对无居民海岛的开发的申请和审批十分严格,开发者在拿下海岛的使用权之后,往往还得面临严密冗长的环评流程和评估论证。
前面提到的大羊屿岛,2011年拍下,真正开始动工却要到2013年。而《财经》杂志的报道中,中国首位无人岛岛主朱仁民曾提到过一个细节:“莲花岛的开发申请材料和设计图纸,足以填满半辆面包车”。
其次,无居民岛屿的开发,有严格的限制。旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业、农林牧渔等,必须严格按照相应的类型开发,“不得改变海岛用途和用岛性质”。
比如说,买个海岛,自己住在上面,面朝大海、春暖花开,行不行?按照相关规定也是不行的。而且50年是最高上限,一般旅游、娱乐用岛最高租期只有25年。
再次,在复杂的流程之外,海岛开发的实际烧钱程度非常夸张。
像陆地上的商品房开发,一般已经有现成的水、电、气、道路等基础设施了,而无居民海岛基本都是原始状态,仅仅是往岛上运物资,都是一笔不菲的开支。
被称为“中国私人岛屿第一人”的林东,就对媒体提到,“一个无人海岛的开发利用,没有一两个亿是绝对下不来的,越小的岛越难开发”。
无居民海岛开发烂尾的案例,几乎都是犯了类似错误:对开发难度估计不足,加上缺少相关的经验,结果摇钱树变成了吞金兽,花费重金买岛最终却进退两难。
03
买岛热降温,回归理性
海洋生态遭到破坏修复成本太高,所以随着政策机制的逐渐完善,对无居民海岛的开发,审批越来越严格,早些年出现过的无序开发现象,比如炸岛毁岛等,现在越来越少。
对地方而言,对于把无居民海岛“承包”出去,往往存在着矛盾的心理。一方面,海洋生态保护是一条红线,但另一方面,它确实可以带来可观的收益,带动旅游业发展。
按照《无居民海岛使用金征收使用管理办法》,无居民海岛使用金,实行中央、地方二八分账的机制,其中20%缴入中央国库,80%缴入地方国库,作为地方的政府非税收入。
地方有发展海洋经济创收的冲动,一些私企、个人有尝鲜的欲望,双方一拍即合,买岛这门生意在前些年就日益走热。
不过,正如那些烂尾案例所显示的,无居民海岛的开发,既不像想象中那么诗意,也不是重金砸下去,就可以源源不断地等着收钱。
旦门山岛的流拍,说明无居民海岛的开发,正在回归理性。它依然是烧钱的富人游戏,但土豪商人在未来真正要出手时,他们一定会对当“岛主”这件事慎重再三。
发布于:北京